Я - собственник, использую ОИ, как захочу! Определение ВС РФ от 28.12.2020 г. № 305-ЭС20-17471 по делу № А40-219601/2018
Тема: Судебная практика
Источник фото: https://www.pexels.com/
В очередной раз ВС РФ напомнил, что отдельно взятый собственник помещения в МКД пользоваться общим имуществом единолично без согласия других собственников не вправе.
Безусловно, можно повесить за окном антенну и вряд ли кто-то возразит. Но в указанном деле владелец нежилого помещения открыл кафе и смонтировал приточно-вытяжную вентиляционную систему и вентиляционный канал по стене вдоль окон квартир со 2 по 8 этажи, заодно повесив на стену блоки кондиционирования.
Прочим собственникам (которые узрели возле своих окон трубу) самодеятельность такая пришлась не по душе и они обратились с иском о демонтаже всего размещённого без их согласия оборудования.
Суд первой инстанции отказал в удовлетворении требований, отметив, что «основания для решения вопроса о возможности размещения спорного оборудования общим собранием собственников отсутствовали». Да, есть ч. 4 ст. 36 и п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, но они распространяются на «иных лиц», а ответчик - такой же собственник помещения в МКД. Перепланировка помещений и его переустройство ответчик провел строго в соответствии с распоряжением Мосжилинспекции от 14.07.2010 г. № Ц-1244-10/А101359, то есть порядок соблюдён и не усматривается нарушений прав истцов.
Суд апелляционной инстанции состоявшееся решение отменил, ссылаясь на п. 7 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 г. № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», где сказано, что по соглашению сособственников общего имущества (собственников помещений в здании) допускается передача отдельных частей здания в пользование. А как раз соглашения между ответчиком и другими собственниками помещений не имеется.
Суд кассационной инстанции отменил постановление апелляционной инстанции, оставил в силе решение суда первой инстанции.
Верховный Суд отменил судебные акты первой и кассационной инстанций, оставил в силе апелляционное постановление.
Право собственников на подачу иска следует из ст. 304 ГК РФ, поскольку общее имущество неправомерно используется одним из сособственников.
Согласно ст. 246, ст. 247 ГК РФ владение, пользование и распоряжение долевой собственностью осуществляется по соглашению всех ее участников либо в судебном порядке.
Факт использования ответчиком ОИ МКД без соответствующего решения ОСС не оспаривался, ибо он полагал, что нет такой необходимости, ведь он - собственник, а не «иное лицо».
ВС РФ напомнил, что лицо, обладающее равными с другими собственниками правами владеть, пользоваться и распоряжаться ОИ МКД, вправе реализовать данное право лишь в случае достижения соглашения между всеми участниками долевой собственности (п. 39 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом ВС РФ 04.12.2013 г.).
Соответствующее толкование норм материального права, направленное на недопущение нарушения одним собственников прав остальных собственников помещений в многоквартирном доме, изложены в п. 23 Обзора судебной практики ВС РФ «1 (2017), утв. Президиумом ВС РФ 16.02.2017, определениях ВС РФ от 05.12.2016 г. N 304-ЭС16-10165, от 12.11.2019 г. № 34-КГ19-9.
Соответственно, предусмотренное в п. 2 ст. 36 ЖК РФ право собственника помещения в МКД владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом в многоквартирном доме не может быть истолковано как позволяющее ему нарушать аналогичные права других собственников, противопоставляя свой интерес интересам всех остальных, поэтому несоблюдение установленного порядка пользования общим имуществом нарушает права общей долевой собственности, принадлежащие всем собственникам помещений в МКД.
Ссылка ответчика на ст. 36 и 44 ЖК РФ в обоснование наличия у него доли в праве собственности на общее имущество, предоставляющей ему право пользования им, признана несостоятельной, а разрешение уполномоченного органа на проведение работ по переустройству и переоборудованию помещения не отменяет необходимости совершения действий по получению разрешения ОСС на использование ОИ МКД.
Какая мораль на сегодня?
Один собственник решил использовать часть ОИ не в личных целях, а в предпринимательской деятельности. Затеял перепланировку (не важно в деле) и попутно переустройство вентиляции с размещением трубы по фасаду. Вот именно масштаб затеянного и не понравился остальным.
Посудите сами, вешая за окно антенну или кондиционер, жители не заручаются предварительным согласием соседей на внеочередном ОСС. Соседи в свою очередь тоже не бегут с претензией на то, что кондиционер шумит и антенна заслоняет солнце. Вроде как презумпция молчаливого согласия.
Подвох в том, что в любой момент кто-то может счесть свои права нарушенными и спор будет рассматриваться судом на стыке норм жилищного и гражданского права. И если первое (ч. 4 ст. 36, п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ) вроде как говорит о согласии для «иных лиц», то второе чётко говорит о «всех собственниках».
А кто самый уязвимый? А уязвимый как раз бизнес - тот самый хозяин кафе. Ведь какой интерес судиться с соседом? Что с него взять?
А владелец нежилого помещения - ценная «добыча» в глазах ущемлённых истцов, практически - дойная корова, которая выполнит все требования, лишь бы оставили в покое.
Мы не оправдываем ни одну из сторон, но зачастую «активисты» становятся причиной головной боли владельцев нежилых помещений в первом этаже МКД. И наоборот - отдельные собственники нежилых помещений до сей поры искренне считают, что мнением остальных можно пренебречь (особенно, если доля голосов позволяет влиять на кворум ОСС).
Компания «Бурмистр.ру» с 12 по 16 июня проведет VI всероссийский слет по управлению МКД. Вся необходимая информация о мероприятии здесь.
Комментарии
.gif)
.gif)
.gif)
Рассылка новостей ЖКХ
а также наших статей
Подписалось уже
18653 человека
Ждем решение надзорной инстанции
Отдельные жЫтели - экстремисты извлекают для себя отличных материальных благ с владельцев нежилых помещений, расположенных на 1-х этажах, в обмен на договоренность не жаловаться никуда. Это тоже весьма неправильно )
Да и с кондеями вопрос как-то завис, тут можно, тут нельзя.
Как жить без кондиционеров, если уже проведено 2 осс и нет решения, голоса примерно 50/50?
Guest написал:
Как жить без кондиционеров, если уже проведено 2 осс и нет решения, голоса примерно 50/50?
Я плохо себе представляю, что где-нибудь (если не фасад объекта культурного наследия и т.п) кого-то заставили снять наружный блок. Я вообще считаю, что можно закрепить блок так, что он не может считаться "закреплённым с использованием ОИ". А тогда вообще вопрос тихо умирает. Будут предписания? Ну, будут... Потом всем надоест.
Не давать вешать (правильно и безопасно!) кондиционеры - жлобство и варварство.