new_year

Статьи

Главная Смена на ОСС управляющей организации

Показать статьи темы

за


Смена на ОСС управляющей организации

Когда управляющая организация (далее - УО) добросовестно выполняет свои обязательства и ничего не нарушает, могут ли собственники поменять ее на ОСС на другую УО при условии, что договор управления не содержит положений, предусматривающих возможность его одностороннего расторжения по инициативе собственников?

По данному вопросу существуют различные точки зрения, и судебная практика также не является однозначной. В предыдущей статье приводилась позиция Верховного Суда РФ, согласно которой собственники могут поменять УО даже в том случае, если она надлежащим образом выполняет условия договора управления. Для наглядности можно привести еще несколько решений, но уже окружных судов, в том числе, Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 04.08.2020 № Ф01-11909/2020 по делу № А31-14268/2019 о признании незаконным решения ГЖИ об отказе во включении МКД в реестр лицензий, Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 29.03.2017 № Ф08-1781/2017 по делу № А22-1437/2016 по иску предыдущей УО к новой УО о запрете осуществлять деятельность по управлению многоквартирными домами, Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 29.10.2018 № Ф10-3726/2018 по делу № А35-6348/2017 об отмене решения «Об отказе во внесении изменений в реестр лицензий в отношении многоквартирного жилого дома, возврате заявления».

Вместе с тем, существует и иное мнение судов, заключающееся в том, что, в отсутствие нарушений со стороны действующей УО, собственники не могут выбрать новую УО.

В качестве показательного примера стоит привести позицию Конституционного Суда РФ, выраженную в Определениях № 641-О от 26.03.2020 и № 1001 от 24 апреля 2018 года.

По второму делу собственник помещения в МКД, являющийся инициатором ОСС по вопросу смены управляющей организации, которое, к слову сказать, признано недействительным судом общей юрисдикции, попытался оспорить конституционность части 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации.

По мнению заявителя, указанная норма не соответствует статьям ч.ч. 1, 2 ст. 19 и ч. 1 ст. 46 Конституции Российской Федерации в той мере, в какой в условиях отсутствия единообразия в судебной практике оно препятствует реализации собственниками помещений многоквартирного дома права на отказ от исполнения договора управления многоквартирным домом.

Однако, суд не нашел оснований для принятия жалобы к рассмотрению, указав на следующее:

«Часть 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, рассматриваемая в системе действующего правового регулирования, в том числе во взаимосвязи с частями 2 и 6 указанной статьи, исходя из которых договор управления многоквартирным домом заключается на согласованный сторонами срок, до истечения которого собственники помещений в многоквартирном доме вправе посредством принятия соответствующего решения собрания заявить о нежелании продления договорных отношений, предусматривающая, что досрочный односторонний отказ от исполнения договора управления многоквартирным домом со стороны собственников помещений в нем допустим в случае невыполнения условий договора управления управляющей организацией, чем обеспечивается реализация принципа надлежащего исполнения обязательств в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона (статья 309 ГК Российской Федерации), стабильность соответствующих правоотношений, а также соблюдение справедливого баланса интересов сторон договора управления многоквартирным домом, не содержит неопределенности и сама по себе не может рассматриваться как нарушающая права С.Б. Чернова в указанном им в жалобе аспекте».

Впоследствии, некоторые суды общей юрисдикции при рассмотрении споров об оспаривании решений ОСС по вопросу досрочного одностороннего отказа от исполнения действующей УО договора управления ссылались на данную позицию Конституционного Суда РФ.

Так, Верховный суд Республики Карелия в Апелляционном определении от 18.10.2019 № 33-3616/2019 указал, что «Высказанное в суде апелляционной инстанции мнение представителя ответчика В. о том, что расторжение договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией собственниками помещений в нем возможно в любое время по их желанию вне зависимости от каких-либо обстоятельств, являющихся предпосылками к этому, судебная коллегия находит ошибочным, поскольку в этом случае не обеспечивается стабильность соответствующих правоотношений, а также соблюдение справедливого баланса интересов сторон договора управления многоквартирным домом, на что указал Конституционный Суд РФ в своем определении от 24.04.2018 № 1001-О».

При этом, все же есть суды общей юрисдикции, разрешающие дела в пользу жителей, безосновательно отказавшихся от договора с УО.

Например, Восьмой кассационный суд общей юрисдикции в Определении от 21.05.2020г. № 88-5895/2020 посчитал несостоятельными доводы кассационной жалобы о том, что собственники помещения не вправе расторгнуть договор управления до истечения срока его действия, односторонний отказ от исполнения договора допустим в случае невыполнения условий договора управления управляющей организацией.

В обоснование данного вывода суд руководствовался следующим:

«Принятие решений по вопросам об одностороннем отказе от исполнения договора управления, заключенного с одной управляющей организацией, и выбор иной управляющей организации отнесен к числу вопросов, находящихся в компетенции общего собрания собственников помещений (ст. 44, ч. 1 ст. 161, ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ) и решение по такому вопросу не противоречит требованиям закона о компетенции общего собрания собственников помещений многоквартирного дома.

Кроме того, принимая решение о выборе иной управляющей организации, собственники фактически выразили свое несогласие с качеством оказываемых услуг прежней управляющей организацией. Само по себе несогласие истца с наличием оснований для отказа от договора управления в одностороннем порядке не является препятствием для рассмотрения указанного вопроса на общем собрании собственников и принятия по нему решения, и не свидетельствует о возникновении у истца каких-либо убытков.

Таким образом, собственниками помещений многоквартирного дома при принятии решения об одностороннем отказе от исполнения договора управления многоквартирным домом с истцом не допущено нарушения норм действующего законодательства.

Вопреки доводам жалобы, обжалуемые судебные постановления не противоречат позиции Конституционного Суда Российской Федерации».

Как усматривается из анализа судебной практики, позиция по рассматриваемому вопросу является неоднозначной и в каждом конкретном случае, впрочем, как это часто бывает, исход дела будет зависеть не только от компетентности представителя, но и от внутреннего убеждения судей.

Компания «Бурмистр.ру» продолжает прием заявок на участие в «Закрытой ветке-2021». Успей оформить годовую подписку со скидкой!


Комментарии

  • Леший
    Леший
    23.11.2020

    Можно ли развестись с женой (мужем) добросовестно выполняющей (щего) свои обязанности?

  • burmistr
    burmistr
    23.11.2020

    Леший написал:


    Можно ли развестись с женой (мужем) добросовестно выполняющей (щего) свои обязанности?

    смотря с кем он/она их исполняет))

  • Атос
    Атос
    23.11.2020

    Раньше в доме была "Пятёрочка" а потом открыли "Магнит".
    Так и смена УК это как правило смены вывески.
    РСО остались те же ЕИРЦ, МФЦ и ЕДС теже.

    Так в чем же секрет чудодейственного выбора УК,
    только в том что выбор есть!

  • razin
    razin
    23.11.2020

    Lera написал:


    Когда управляющая организация (далее - УО) добросовестно выполняет свои обязательства и ничего не нарушает, могут ли собственники поменять ее на ОСС на другую УО при условии, что договор управления не содержит положений, предусматривающих возможность его одностороннего расторжения по инициативе собственников?

    Конечно смогут, т.к. при желании всегда можно найти какие-то недостатки (даже не существенные), как говорится "при желании можно докопаться и до столба".

  • Воль де Мар
    Воль де Мар
    25.11.2020

    На мой взгляд, суды немного не догоняют в применении законодательства к расторжению договоров ДУ.
    Если жЫтели хотят применить нормы ГК и суд считает необходимым их применить при разрешении спора, то это один порядок расторжения. Плюс, в ДУ может быть прописаны детали реализации таких "хотелок".
    Если жЫтели хотят расторгнуть по основаниям, предусмотренным ст. 162 ЖК РФ, то это другой порядок, и здесь уже жЫтели должны доказать неисполнение УК условий ДУ.

  • саныч
    саныч
    25.11.2020

    Воль де Мар написал:


    Если жЫтели хотят применить нормы ГК

    Коллега, для них это ядерная физика. Они либо хотят уйти, либо им плевать. Должна быть одна понятная процедура. Такое шатание ни к чему хорошему не приведет.
    В нашем случае правовое регулирование таково, что ВС РФ "оставил ДУ без трусов", а КС РФ "одел на ДУ крестик".
    В существующей редакции ст. 162 ЖК РФ безусловной свободы расторжения нет. Да и вообще в ЖК РФ других оснований для расторжения по инициативе собственников нет.
    Кстати, не будем забывать, что по мысли ВС РФ, положения ГК превалируют над ЖК, когда хотят уйти собственники и наоборот - когда хочет уйти УК. "Это другое - понимать надо".

  • Воль де Мар
    Воль де Мар
    25.11.2020

    саныч написал:


    Коллега, для них это ядерная физика.

    Как раз тот очередной случай, когда закон - что дышло )

Рассылка новостей ЖКХ

а также наших статей



Подпишись на рассылку новостей ЖКХ, а также наших статей!

Спасибо, вы успешно подписались на рассылку!