О попытках «доброго» застройщика увеличить состав общего имущества в МКД
Тема: Общее имущество МКД
Источник фото: https://www.pexels.com/
С 1 января 2017 г. государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляются в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о недвижимости), в силу статьи 1 которого машино-места являются объектами недвижимости и их государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на них осуществляются в порядке, установленном Законом о недвижимости.
Признание на законодательном уровне машино-мест самостоятельными объектами недвижимости (п. 1 ст. 130 ГК РФ) породило у некоторых застройщиков мысли, связанные с «рациональным» использованием принадлежащих им нежилых помещений, расположенных в многоквартирных домах, и со снижением расходов на их содержание, суть которых заключается в следующем.
В принадлежащих застройщику нежилых помещениях, расположенных, например, в цокольных, подвальных этажах многоквартирного дома, застройщик формирует (образует) машино-места, ставит их на кадастровый учет и регистрирует право собственности на них для целей дальнейшей продажи.
Это позволяют сделать нормы Закона о недвижимости, в ст. 14 которого указано, что государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном Законом о недвижимости порядке.
Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав является в том числе технический план, подготовленный в результате проведения кадастровых работ в установленном федеральным законом порядке в соответствии с Требованиями к подготовке технического плана и составом содержащихся в нем сведений, утвержденными приказом Минэкономразвития России от 18 декабря 2015 г. №953.
Таким образом, представив в орган регистрационного учета заявление и технический план, а также иные документы, указанные в ч. 4 ст. 18 Закона о недвижимости, застройщик становится собственником образованных машино-мест, которые он реализует счастливым обладателям автомобилей.
При формировании (образовании) застройщиком машино-мест из принадлежащего ему нежилого помещения, остаются такие помещения (площади), которые не заняты машино-местами, а представляют собой проезды, проходы, коридоры, места для разворота и др., т.е. то, что застройщик продать не может (потому что никто не купит), а содержать это затратно.
И вот, распродав машино-места, застройщик заявляет управляющей организации, что оставшиеся после формирования машино-мест помещения ему не принадлежат и автоматически переходят в состав общего имущества собственников помещений многоквартирного дома. Соответственно, расходы на их содержание и ремонт должны нести все собственники помещений в многоквартирном доме, но не застройщик.
Управляющая организация в этом случае начинает сомневаться в правомерности утверждений застройщика. По нашему мнению, обоснованно. И вот почему.
В п. 14 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" приведено определение понятия помещение, под которым понимается часть объема здания или сооружения, имеющая определенное назначение и ограниченная строительными конструкциями.
В ч. 1 ст. 36 ЖК РФ указано, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:
-
помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме,
-
иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме.
Аналогичная норма содержится в пп. а) п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (далее – Правила №491).
В п. 2 Правил предоставления коммунальных услуг, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354 под нежилым помещением в многоквартирном доме понимается помещение в многоквартирном доме, указанное в проектной или технической документации на многоквартирный дом либо в электронном паспорте многоквартирного дома, которое не является жилым помещением и не включено в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме независимо от наличия отдельного входа или подключения (технологического присоединения) к внешним сетям инженерно-технического обеспечения, в том числе встроенные и пристроенные помещения.
Из приведенных норм следует, что нежилое помещение в МКД относится к общему имуществу собственников помещений в доме только в том случае, если оно
-
не имеет конкретного собственника (не принадлежит отдельному собственнику),
-
указано в проектной (технической) документации на многоквартирный дом,
-
включено в состав общего имущества собственников помещений многоквартирного дома,
-
предназначено для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в МКД.
Следовательно, если нежилое помещение имеет конкретного собственника и не предназначено для обслуживания иных помещений в МКД, оно не относится к общедолевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме (см., например, Постановления Арбитражного суда Московского округа от 03.06.2019 N Ф05-7549/2019 по делу N А40-26632/2018, от 07.05.2018 N Ф05-5108/2018 по делу N А40-27724/2017).
Согласно п.3 Правил №491, при определении состава общего имущества используются содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Реестр) сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, а также сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре.
В п.4 Правил №491 указано, что в случае расхождения (противоречия) сведений о составе общего имущества, содержащихся в Реестре, документации государственного технического учета, бухгалтерского учета управляющих или иных организаций, технической документации на многоквартирный дом, приоритет имеют сведения, содержащиеся в Реестре.
Таким образом, сведения о составе общего имущества собственников помещений, которые имеются в Реестре, имеют законодательно установленный приоритет перед иными сведениями, содержащимися в других источниках (документах).
Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с Законом о недвижимости сведений. Об этом сказано в ч. 2 ст. 1 указанного закона.
Согласно ч. 7 ст. 1 Закона о недвижимости, под государственным кадастровым учетом недвижимого имущества понимается внесение в ЕГРН сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования.
В соответствии с ч. 2 ст. 7 Закона о недвижимости, в состав ЕГРН входят, в т.ч. реестр объектов недвижимости (далее также - кадастр недвижимости) и реестр прав, ограничений прав и обременений недвижимого имущества (далее также - реестр прав на недвижимость).
Ч. 1 ст. 8 Закона о недвижимости предусмотрено, что в кадастр недвижимости вносятся основные и дополнительные сведения об объекте недвижимости.
К основным сведениям об объекте недвижимости относятся сведения о том, что помещение в соответствии с предусмотренными законодательством о градостроительной деятельности документами, в том числе с проектной документацией, предназначено для обслуживания всех остальных помещений и (или) машино-мест в здании, сооружении (далее - помещение вспомогательного использования) или такое помещение относится к имуществу общего пользования в многоквартирном доме, если объектом недвижимости является помещение (п. 19 ч. 4 ст. 8 Закона о недвижимости).
В п. 16 ч. 4 ст. 8 названного закона также указано, что в кадастр недвижимости вносятся сведения о местоположении в здании и площадях помещений, относящихся к общему имуществу собственников помещений в здании, если объектом недвижимости является помещение в здании, общее имущество в котором в соответствии с федеральным законом находится в общей долевой собственности собственников помещений в таком здании.
В силу ч. 4 ст. 40 Закона о недвижимости при осуществлении государственного кадастрового учета многоквартирного дома одновременно осуществляется государственный кадастровый учет всех расположенных в нем жилых и нежилых помещений, в том числе составляющих общее имущество в таком многоквартирном доме, а также расположенных в таком многоквартирном доме машино-мест.
Из приведенных норм Закона о недвижимости следует, что в отношении построенного многоквартирного дома осуществляется государственный кадастровый учет, одновременно с которым осуществляется государственный кадастровый учет расположенных в нем жилых и нежилых помещений, а также помещений, входящих в состав общего имущества. При этом если помещение относится к общему имуществу в МКД, об этом указывается в составе обязательных сведений в кадастре недвижимости применительно к данному помещению.
В рассматриваемой нами ситуации то нежилое помещение в многоквартирном доме, которое изначально принадлежало застройщику, было поставлено на государственный кадастровый учет как нежилое помещение в многоквартирном доме, т.е. как помещение, не относящееся к общему имуществу собственников помещений в МКД и не предназначенное для обслуживания всех остальных помещений и (или) машино-мест в здании.
Дальнейшие действия застройщика, направленные на формирование и государственный кадастровый учет машино-мест, государственная регистрация права собственности на них для целей их дальнейшего отчуждения, были предметом рассмотрения Департамента недвижимости Минэкономразвития России совместно с Росреестром, которые в Письмах от 11.07.2017 N 14-08417-ГЕ/17 (Письмо Росреестра), от 02.06.2017 N ОГ-Д23-6564 (Письмо Минэкономразвития России) разъяснили...
Комментарии
.gif)
.png)
.gif)
.gif)
.gif)
.png)
.png)
Рассылка новостей ЖКХ
а также наших статей
Подписалось уже
20145 человек
Вот только мне кажется что застройщик этим меньше всего заморачивался.
из статьи:
При формировании (образовании) застройщиком машино-мест из принадлежащего ему нежилого помещения, остаются такие помещения (площади), которые не заняты машино-местами, а представляют собой проезды, проходы, коридоры, места для разворота и др., т.е. то, что застройщик продать не может (потому что никто не купит), а содержать это затратно.
ИМХО, весьма проблематично будет застройщику в настоящее время сформировать ММ из нежилого помещения, т.к. к-во ММ -ключевой показатель при застройке, т.к. от этого зависят вопросы безопасности (АПС, СОУЭ), эксплуатации (кол-во пандусов и пр...). Тем более, что ММ могут быть только в паркингах, (а на их устройство в МКД есть куча СП), т.е. ситуации когда в паркинге было НП (боле-менее подходящее под выделение ММ) с непонятным функционалом - даже теоретически исключена, а если НП не в паркинге а в подвале, то там нельзя сделать ММ.
Видимо ситуация больше растет из практики выделения ММ из НП которые ранее числились одним НП, собственники ММ были там в долях. Сейчас им стали выделять ММ и передавать проезды в МОПы.. Но тут все ровно, т.к. (ИМХО) так оно должно быть.
С учетом изложенного считаем, что право общедолевой собственности на помещения, образованные застройщиком из принадлежащего ему исходного нежилого помещения, может возникнуть у собственников помещений в многоквартирном доме только при наличии их волеизъявления и при надлежащем оформлении перехода права собственности на такие помещения от застройщика к собственникам помещений в МКД.
Пожалуй возражу, т.к. надо рассматривать каждую конкретную ситуацию отдельно.
Lera написал:
О попытках «доброго» застройщика увеличить состав общего имущества в МКД
о-хо-хо написал:
из статьи:При формировании (образовании) застройщиком машино-мест из принадлежащего ему нежилого помещения
Что значит "принадлежащего ему"?
По теме: Застройщик строит и продает не что ему вздумается, на на что получено разрешение на строительство. И разрешение на ввод в эксплуатацию получает на то, что было разрешено построить. А проектная документация проходит экспертизу.
Andrey_S написал:
о-хо-хо написал:
из статьи:При формировании (образовании) застройщиком машино-мест из принадлежащего ему нежилого помещения
Что значит "принадлежащего ему"?
По теме: Застройщик строит и продает не что ему вздумается, на на что получено разрешение на строительство. И разрешение на ввод в эксплуатацию получает на то, что было разрешено построить. А проектная документация проходит экспертизу.
Вы не совсем правильно процитировали.
Я указал, что далее "из статьи" и курсивом выделен текст из статьи (по ссылке), в остальном вполне с Вами согласен.
К сожалению приходится констатировать факт, что частенько в итоге машиномест бывает значительно больше чем в проекте. Сталкивался с таким случаем: застройщик продавал в паркинге 10 машиномест (в линию), общей шириной 35 пм. человек выкупил эти ММ и перенарезал их с шириной 2.5 м, получив таким образом 14 мм, которые и продал впоследствии по той-же стоимости (за штуку) по которой покупал 10мм, профит- 40% :).
Хотя возможно, назначение этого нежилого проектно уже было для стоянки автотранспорта ... ладно, суть не в этом.
Если застройщик вырезал и продавал машиноместа из своего НП, что ему мешало задуматься о проездах заранее, тоже непонятно.
И если он хочет отдать проезды в ОИ и инициирует эти процессы - это действительно добрый застройщик без кавычек.
Злой бы продал за рубль бомжу, а УК пришлось бы рассчитывать свои доходы и расходы с учетом того, что это проезд как бы должен быть тарифицируемой площадью, но денег она приносить никогда не будет, а убирать скорее всего придется... ну либо конфликтовать с собственниками машиномест.
Или продать "дельцам", которые начнут извлекать прибыль из своего помещения.
Короче, через год-два уже жители и УК начали бы обращаться в суд с заявлением "признайте эти проезды общим имуществом".
Я сталкивался пару раз со схожими моментами.
В одном - один знакомый бизнесмен, занимающийся в том числе выкупом и реализацией недвижки на различного рода торгах, чуть не купил пару тысяч метров нежилой недвижки какого банкрота. Радовался,что крутое место и недорого..до тех пор, пока простейшее копание не выявило, что это лот от строительной компании, которая строила паркинг, успела на себя оформить и начале процесса передачи машиномест покупателям обанкротилась. Эти тысячи метров это уже проданные машиноместа, которые по решениям суда передавались покупателям + проезды. Ни копейки не стоила она в реальности...
Во втором - офисный центр распродавали по частям и остались туалеты и какие то тех помещения на застройщике. Ну успешно отдали через решения и отказ собственника. Я себе чуть туалет не купил). был бы свой "свечной заводик" на старость лет.
о-хо-хо написал:
Видимо ситуация больше растет из практики выделения ММ из НП которые ранее числились одним НП, собственники ММ были там в долях. Сейчас им стали выделять ММ и передавать проезды в МОПы.. Но тут все ровно, т.к. (ИМХО) так оно должно быть.
так она регламенитирована и расписана подробно. там как бы изобретать нечего
3. В случае, если до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним были зарегистрированы доли в праве общей собственности на помещения, здания или сооружения, предназначенные для размещения транспортных средств, каждый участник общей долевой собственности вправе осуществить выдел в натуре своей доли посредством определения границ машино-места в соответствии с требованиями Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (в редакции настоящего Федерального закона), а также зарегистрировать право собственности на машино-место. Для выдела в натуре доли в праве общей долевой собственности на помещение и регистрации права собственности на машино-место согласие иных участников долевой собственности не требуется, если участник общей долевой собственности представит в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, соглашение всех сособственников или решение общего собрания, определяющие порядок пользования недвижимым имуществом, находящимся в общей долевой собственности.
4. До прекращения права общей долевой собственности на помещение собственник машино-места, образованного в соответствии с частью 3 настоящей статьи, имеет право пользования имуществом, оставшимся после выдела машино-места и необходимым для прохода или проезда к машино-месту, и несет бремя содержания такого имущества в объеме, существовавшем до выдела машино-места, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.
5. Общая долевая собственность на помещение, в границах которого располагаются объекты, образованные в соответствии с частью 3 настоящей статьи, прекращается со дня выдела в натуре доли последним участником долевой собственности и регистрации им права собственности на машино-место. Имущество, оставшееся после выдела долей из общей собственности на помещения, здания или сооружения, предназначенные для размещения транспортных средств, а также регистрации прав на машино-места и необходимое для прохода или проезда к машино-местам, является общим имуществом собственников помещений и (или) машино-мест.
АРоманов написал:
... Я себе чуть туалет не купил). был бы свой "свечной заводик" на старость лет.
Да, это как в анекдоте: во время приватизации, кто завод приватизировал, кто пароход... а умный прапорщик погранвойск приватизировал 1метр гос. границы.
Может денег на туалете и не заработать, а, вот стать председателем ТСЖ, такие обстоятельства -позволяют... Есть над чем подумать.