.gif)
Обязана ли УО обслуживать отдельные входные группы нежилых помещений в МКД?
Тема: Общее имущество МКД
Источник фото: https://www.pexels.com/
Проблема определения принадлежности тех или иных объектов к общему имуществу МКД является одной из актуальных для УО, поскольку от этого, зачастую, зависит будет ли привлечена к административной ответственности, будут ли на УО возложены дополнительные расходы, которые УО не учла при заключении договора управления и не заложила в размер платы.
Сегодня речь пойдет о входных группах нежилых помещений в МКД. Смею предположить, что каждая УО хоть раз сталкивалась с возмущением собственника нежилого помещения на отказ УО чистить от снега его козырек над помещением и очищать от мусора крыльцо его входа. Осложняет ситуацию и неоднородность судебной практики.
Обратимся к теории.
В соответствии с ч.1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности, в том числе, крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
В соответствии с подп. "в" и "г" п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 №491, в состав общего имущества включаются ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции); ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции).
Таким образом, главным критерием отнесения того или иного имущества к общему имуществу является его функциональное назначение, а именно обслуживает ли спорное имущество одно помещение или два и более.
Кроме этого, в данной ситуации необходимо также учитывать содержание заключенного с собственниками договора управления, в части состава общего имущества, а именно: включены ли в состав общего имущества спорные объекты. Если нет, то, с учетом, что имущество обслуживает одно помещение, содержать такие конструктивные элементы должен сам собственник нежилого помещения.
Судебная практика подтверждает данную позицию: Определение СК по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 09 ноября 2020 г. по делу №8Г-19236/2020[88-17768/2020].
Обстоятельства дела следующие. Истец припарковал свой автомобиль рядом со входом в нежилое помещение, над крыльцом которого установлен козырек. На следующий день истец обнаружил на своем автомобиле снег и повреждения: две вмятины на капоте и трещины на лобовом стекле.
Собственница авто обратилась в суд с исковым требованием о возмещении стоимости восстановительного ремонта к управляющей домом компании и собственнику нежилого помещения.
Суд первой инстанции удовлетворил требования истца и взыскал заявленную сумму с собственника нежилого помещения, в удовлетворении требований к УО было отказано. Апелляция поддержала выводы суда первой инстанции.
Суд кассационной инстанции, оставляя жалобу собственника нежилого помещения без удовлетворения, указал следующее:
«Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования Комиссаровой О.В, заявленные к Наговицыной Е.В, суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст.ст. 15, 1064 ГК РФ, ст.ст. 36, 39, 161 ЖК РФ, Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. №491, Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. №170, Правилами благоустройства территории г. Череповца, утвержденными решением Череповецкой городской Думы от 31 октября 2017 г. №185, разъяснениями постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. №25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой ГК РФ", оценив представленные сторонами доказательства по правилам статьи 67 ГК РФ, исходил из установления в ходе рассмотрения дела факта повреждения автомобиля истца в результате падения снега и наледи с козырька над крыльцом при входе в нежилое помещение, принадлежащее на праве собственности ответчику Наговицыной Е.В, и пришел к выводу о наличии оснований для возложения на ответчика Наговицыну Е.В. обязанности возместить истцу причиненный материальный ущерб, не найдя оснований для удовлетворения исковых требований, заявленных к ООО "УК РСП Дом".
Доводы кассационной жалобы Наговицыной Е.В. о расположении козырька над входом в два отдельных нежилых помещения не освобождает ответчика от исполнения обязанности по содержанию своего имущества с целью недопущения причинения вреда, факт принадлежности ответчику нежилого помещения при рассмотрении дела не оспаривался.
Вместе с тем, при рассмотрении спора ответчик ООО "УК РСП Дом" возражал против обслуживания входной группы, оборудованной козырьком, иных помещений, кроме нежилого помещения 20-Н, принадлежащего ответчику Наговицыной Е.В, которой доказательств в обоснование своих возражений по иску представлено не было, согласно фотографиям, представленным в материалы дела и оцененным судами, с крыльца, у которого был припаркован автомобиль, осуществляется вход в одно помещение.
Довод кассационной жалобы Наговицыной Е.В. об обязанности управляющей компании осуществлять очистку козырька крыльца входной группы в принадлежащие ответчику нежилые помещения получили верную оценку судов как необоснованные, поскольку в силу положений ч.2.3 ст.161 ЖК РФ при управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме.
Как обоснованно указали суды, доказательств принадлежности козырька над входом в нежилые помещения, собственником которых является ответчик, к крыше многоквартирного дома не представлено, равно как и доказательств принятия на себя ООО "УК РСП Дом" обязанности по оказанию ответчику услуг по очистке козырька на основании заключенного договора обслуживания от 15 октября 2014 г, в то время как в силу ст.210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором..»
В отношении крылец и козырьков, обслуживающих несколько нежилых помещений, предусмотренных проектом МКД изначально, такой однозначный вывод сделать нельзя в силу п.3 ч.1 ст.36 ЖК РФ.
Указанной позиции придерживается и судебная практика. В качестве примера: Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 31 августа 2021 г. N 01АП-5544/21 по делу №А43-8972/2021:
В данном случае УО была привлечена органом ГЖН к административной ответственности, предусмотренной ч.2 ст. 14.1.3 КоАП РФ, за то, что козырек над нежилым помещением (магазином) не был очищен от снега и наледи, не были приняты меры для недопущения сползания снега и наледи. УО был назначен штраф в размере 250 000 рублей. Не согласившись с постановлением органа ГЖН, УО попыталась обжаловать его в суде.
Однако, попытки УО не увенчались успехом, суды не встали на сторону управляющей организации и отказали в удовлетворении требования о признании постановления незаконным, в том числе, ввиду следующего:
«…довод Общества о том, что спорный козырек не относится к общему имуществу многоквартирного дома, обоснованно отклонен судом первой инстанции. Из представленных фотографий усматривается, что спорный козырек обслуживает несколько нежилых помещений (в том числе магазин "Пятерочка", аптеку "Farmani"), в связи с чем он соответствует понятию общего имущества многоквартирного дома, определенному статьей 36 ЖК РФ, Правилами №491.
Кроме того, согласно Типовому проекту жилых домов со стенами из кирпича с улучшенной планировкой, приложенному к заключению специалиста от 05.04.2021 №1650Н, следует, что спорный козырек является конструктивным элементом здания...»
Таким образом при второй ситуации, в отношении входных групп, которые изначально были предусмотрены проектом и обслуживают более одного нежилого помещения, действует режим общего имущества, поэтому в отношении данных объектов УО обязано оказывать работы и услуги по их содержанию и ремонту и несет ответственность за ненадлежащее выполнение данных обязанностей.
Компания «Бурмистр.ру» оказывает юридические услуги управляющим компаниям и ТСЖ. В суды вместе с вами и вместо вас мы не ходим, но подготовим все необходимые документы: иск, претензию, обжалование, апелляцию. Если у вас проигрышная позиция и шансов на успех мало, то прямо об этом скажем, а не будем сулить золотые горы. Но обращайтесь к нам заранее, а не перед заседанием или перед проверкой ГЖИ, так как ответы готовим в течение 5 рабочих дней. Приходите на консультацию.
Комментарии
.gif)
.png)
.gif)
.gif)
Рассылка новостей ЖКХ
а также наших статей
Подписалось уже
19935 человек
Думаю, что нужно дополнить данную статью пояснениями по наличию/отсутствию очистки таких вот козырьков или крылец, не являющихся общим имуществом от снега, который попал туда при очистке снега с крыши, которая в свою очередь является ОИ. Уверена, что такой вопрос возникает у большого количества УО.
Согласна с предыдущим комметарием
Зоопарк, однако. Некто купил весь первый нежилой этаж. Если по техпаспорту и учёту весь первый этаж - одно помещение, то входная группа - проблема хозяина. А если не одно, то та же входная группа - проблема УО. Увы, но по закону так.
а если цепочка длиннее? Купил одно, раздробил и распродал. Да еще и в отдельную эн-ку выделил коридоры?
Ильич написал:
Зоопарк, однако. Некто купил весь первый нежилой этаж. Если по техпаспорту и учёту весь первый этаж - одно помещение, то входная группа - проблема хозяина. А если не одно, то та же входная группа - проблема УО. Увы, но по закону так.
Не поняла игру мысли: нежилые итак всегда сами обслуживают свою входную группу. Она не может быть общей для жильцов и нежилого помещения по требованиям закона. Или Вы что-то другое имеете в виду?
Шла мимо написал:
Не поняла игру мысли: нежилые итак всегда сами обслуживают свою входную группу. Она не может быть общей для жильцов и нежилого помещения по требованиям закона. Или Вы что-то другое имеете в виду?
Вы судя по всему и статью не поняли. Нежилые не всегда сами обслуживают входную группу и то, что она не общая для жильцов роли не играет. в ЖК нет жильцов и нежильцов, есть собственники, а жилого или нежилого помещения неважно
Guest написал:
Купил одно, раздробил и распродал. Да еще и в отдельную эн-ку выделил коридоры?
Изменения в проект МКД внесены?
Есть решение ОСС об увеличении объёма ОИ МКД путем включения входной группы ?
Guest написал:
Вы судя по всему и статью не поняли. Нежилые не всегда сами обслуживают входную группу и то, что она не общая для жильцов роли не играет. в ЖК нет жильцов и нежильцов, есть собственники, а жилого или нежилого помещения неважно
Именно так.
Атос написал:
Есть решение ОСС об увеличении объёма ОИ МКД путем включения входной группы ?
Зачем решение ОСС, если по техпаспорту имущество обслуживает более одного помещения? Разве что для того, чтобы констатировать реалии? Так закон и без ОСС работает.
Вот из-за таких заморочек я и пытаюсь воспрепятствовать переводу квартиры на 1-м этаже в нежилое помещение! Был дом как дом ...
К сожалению, остальные собственники позволили себя уговорить
ДонКихот написал:
К сожалению, остальные собственники позволили себя уговорить
ИМХО, это нереально. Сам перевод - реален, но будет уменьшено ОИ: окно превратится в дверь, будет задействована отмостка. Так что нужно 100% голосов. Если Вы "против", то на этом всё и заканчивается.