Блог

Источник фото: https://www.pexels.com/

Жить в коттеджном поселке стало стильно, модно и молодёжно… Однако у многих собственников таких домов возникает мысль, что раз ЖК РФ ни слова не «говорит» о коттеджных поселках, значит и платить ни за что не нужно. Количество «уверовавших» в бесплатность услуг управляющей компании в коттеджном поселке ширится, но после Определения Верховного суда РФ № 303-ЭС19-3298 от 10 апреля 2019 года думаю, многие расстроятся…

Нормативно-правовой специфике отношений управляющего многоквартирным домом (далее-МКД) и собственниками помещений МКД, обусловленных ЖК РФ, посвящен свод судебной практики. Не остаются в стороне и средства массовой информации, ежедневно муссируя права владельцев и обязанности управляющей компании (ТСЖ, ЖСК).

Годы расставили на места вопросы в правовом поле данных отношений, и, несмотря на изобилие длящихся судов различных инстанций, такие понятия как «общее имущество», «кворум» и «компетенция общего собрания собственников» в настоящее время являются упорядоченными и обыденными.

Между тем точного определения понятия «коттеджный посёлок» действующее законодательство РФ не содержит.Как показывает практика, таковым является обособленная совокупность земельных участков собственников, включая земельные участки общего пользования, с расположенными на них объектами индивидуальной жилой застройки, имеющая заранее известные границы территории и единство инфраструктуры, что предопределяет известное число пользователей объектами инфраструктуры.

Безусловно, такую инфраструктуру, места общего пользования необходимо надлежаще содержать. И в данном случае собственникам домовладений коттеджного посёлка не возбраняется осуществлять данные действия любым законным способом: заключением договора с профессиональной компанией, созданием ТСЖ либо заключением договоров с поставщиками коммунальных и иных услуг.

Необходимо отметить, что в настоящее время в законодательстве отсутствует и единое специальное регулирование, посвященное правовому режиму имущества общего пользования собственников индивидуальных жилых домов. Это обусловлено тем, что обслуживающая индивидуальные жилые дома инфраструктура, в силу своей пространственной обособленности, обладает отличными от общего имущества в многоквартирном доме характеристиками. Соответственно, закон непосредственно не связывает сам по себе факт приобретения права собственности на индивидуальный жилой дом с возникновением доли в праве собственности на имущество общего пользования (Постановления Конституционного Суда РФ от 10.11.2016 № 23-П).

В связи с этим на практике возникают вопросы, касающиеся законного и надлежащего содержания общего имущества коттеджного посёлка, которые во многом решаются лишь в здании суда.

Верховный суд РФ Определением № 303-ЭС19-3298 от 10 апреля 2019 года установил: содержание общего имущества коттеджного посёлка регулируется по аналогии нормами ЖК РФ.

Нормы ЖК РФ о содержании общего имущества в МКД применимы по аналогии закона к вопросам о внесении платежей за содержание общего имущества и в коттеджных поселках. На это указали суды, взыскав с владельца "поселкового" спортзала долги за содержание общего имущества и оказанные коммунальные услуги, чему следовали следующие выводы:

• поселок управляется товариществом собственников жилья (далее-ТСЖ)- объединением собственников помещений в коттеджном поселке для совместного управления комплексом недвижимого имущества, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в поселке;

• застройщик передал данному ТСЖ недвижимое имущество, в том числе трансформаторную подстанцию, насосную станцию, склад ГСМ, а также проходную расположенные в коттеджном поселке, для осуществления своей основной уставной деятельности, не связанной с предпринимательской;

• между спортзалом и ТСЖ заключен договор о содержании и ремонте общего имущества коттеджного поселка, который предусматривает, в том числе, долю участия спортзала в содержании общего имущества поселка. Эта доля определяется как отношение общей площади помещений спортзала к суммарной площади всех помещений в поселке;

• коттеджный поселок, в котором расположены спортзал, является самостоятельным объектом жилищно-правового регулирования, и на него согласно статьям 7 и 8 ЖК РФ по аналогии закона распространяются положения Жилищного кодекса РФ, в том числе нормы относительно общего имущества в многоквартирном доме;

• в соответствии с частью 1 ст.158 ЖК РФ собственники помещений в МКД обязаны нести расходы на содержание принадлежащих им помещений и участвовать в расходах на содержание общего имущества в МКД соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения;

• в силу части 6 статьи 155 ЖК РФ собственники помещений в МКД, в котором создано ТСЖ, сами при этом не являющиеся членами ТСЖ, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги на основании договоров, заключенных с ТСЖ;

• при этом ТСЖ не обязано в силу специфики оказываемых услуг доказывать фактическое оказание каждой отдельной услуги, входящей в комплекс услуг по содержанию и обслуживанию общего имущества спорного коттеджного поселка, и размер фактических расходов, возникших у нее в связи с содержанием помещений;

• определение же размера обязательных платежей на оплату содержания общего имущества ТСЖ императивно регулируется нормами ЖК РФ;

• следовательно, спортзал обязан выплатить долг, рассчитанный по той ставке, которая утверждена решением собрания членов ТСЖ.

По причине того, что «ответчик является лицом, обязанным нести расходы по содержанию общего имущества коттеджного поселка соразмерно своей доле, а нарушений норм материального и процессуального права, повлиявших на исход дела, из доводов жалобы не усматривается», Верховный Суд РФ отказал в пересмотре дела в Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ.

Следует отметить, что до решения высшей инстанции положения о применении к коттеджным поселкам жилищных правовых норм об управлении и содержании общего имущества МКД по аналогии довольно широко применялись в своих решениях различными судами, к примеру:

• Определением Московского городского суда от 22 августа 2018 года по делу № 33-33476/2018;

• Постановлением АС Дальневосточного округа от 07 февраля 2018 года № Ф03-22/18;

• Постановлением Шестого ААС от 19 февраля 2015 года № 06АП-6878/14.

Таким образом, в России в силу сложившейся «традиции» зачастую в решения судов закладывается то, что «черным-по-белому» не прописано и не определено действующим законодательством. А в помощь - чудесный принцип аналогии…

Возможно со временем законодатели найдут, что прописать в НПА для упорядочения законодательства о коттеджных посёлках. Однако, как вариант, указанное в статье решение высшей инстанции может освободить нормы Жилищного кодекса от толкования отношений владельцев частных домов и компаний, взявших на себя ответственность по оказанию услуг.

Компания «Бурмистр.ру» оказывает юридические услуги управляющим компаниям и ТСЖ. Вся необходимая информация о сервисе по ссылке.

Обсудить статью и задать вопросы можно на нашем форуме или же воспользуйтесь формой ниже.