Блог

Источник фото: https://www.pexels.com/

Управление многоквартирным домом (далее – МКД) предполагает выполнение установленных стандартов, в частности, и ведение реестра собственников помещений в МКД в соответствии с частью 3.1 статьи 45 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ).

Данная норма возлагает на управляющую организацию (далее - УО), ТСЖ, ЖСК обязанность ведения реестра собственников помещений в МКД и его предоставление инициатору общего собрания собственников в течение пяти дней с момента поступления запроса о предоставлении реестра. При этом согласие собственников помещений на передачу персональных данных, содержащихся в реестре, при предоставлении этого реестра в целях созыва и организации проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

За несоблюдение вышеуказанного требования ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП РФ предусмотрена административная ответственность с максимальным размером штрафа для юридического лица в 300 000,00 рублей.

С одной стороны, вполне понятным и обоснованным выглядит отказ УО в предоставлении реестра в ситуации, когда у УО возникают сомнения относительно статуса лица, обратившегося с запросом о предоставлении реестра собственников и преследуемых им целей. Ведь за разглашение персональных данных без согласия субъекта в случаях, не перечисленных в законе, можно получить очередной штраф.

С другой стороны, собственники помещений не торопятся своевременно предоставлять в УО сведения о зарегистрированных правах на принадлежащие им помещения, единственным способом для торжественного вручения УО реестра инициатору является истребование таких сведений из Росреестра. Однако, данная услуга является не бесплатной и на предоставление Росреестром данных о зарегистрированных правах на недвижимое имущество может потребоваться значительное количество времени.

Но, данные обстоятельства мало кого волнуют…

Начитавшись в качестве настольной книги перед сном ЖК РФ, инициативные инициаторы на утро отправляются прямиком в ГЖИ, не дождавшись предоставления реестра собственников в установленный законом 5-дневный срок.

Поскольку ч. 3.1. ст. 45 ЖК РФ введена относительно недавно – с 11.01.2018г. судебная практика по данному вопросу только начинает формироваться.

Постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 19.03.2019г. № Ф04-386/2019 в удовлетворении требований УО о признании незаконным предписания ГЖИ было отказано.

Фабула дела такова: собственник, по инициативе которого созывается ОСС, обратился в УО с запросом о предоставлении реестра собственников помещений. УО реестр в ответ на запрос не направила, предложив заявителю предоставить информацию и документы, подтверждающие намерение провести ОСС.

Не согласившись с таким ответом УО, собственник обратился с жалобой в ГЖИ. В ходе проведенной проверки ГЖИ было установлено, что УО не исполнило обязанность, предусмотренную ч. 3.1. ст. 45 ЖК РФ, по предоставлению реестра собственников помещений, в отношении УО вынесено предписание.

Суды первой и апелляционной инстанции признавая оспариваемое предписание ГЖИ незаконным исходили из того, что в рассматриваемом случае для созыва собрания реестр собственников помещений в МКД не требовался, поскольку решением ОСС определен способ оповещения о проведении последующих общих собраний путем размещения уведомления на информационных стендах в подъезде дома.

Однако судом кассационной инстанции было указано, что суды не учли следующее:

«Из буквального толкования указанной нормы следует, что в заявлении о предоставлении реестра собственников помещений в МКД должна быть указана цель его получения - для созыва и проведения общего собрания, при этом необходимость предоставления каких-либо документов, подтверждающих намерение собственника выступить инициатором проведения общего собрания, не предусмотрена.

Кроме того, вопреки позиции судов предоставление реестра собственников помещений требуется не только для созыва общего собрания собственников помещений в МКД.

Согласно подпункту «а» пункта 19 Требований к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах, утвержденных приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 25.12.2015 № 937/пр (далее - Требования № 937/пр), реестр собственников помещений в многоквартирном доме, содержащий сведения обо всех собственниках помещений в многоквартирном доме с указанием фамилии, имени, отчества (при наличии) собственников - физических лиц, полного наименования и ОГРН юридических лиц, номеров принадлежащих им помещений, и реквизитов документов, подтверждающих права собственности на помещения, количества голосов, которым владеет каждый собственник помещения в многоквартирном доме, является обязательным приложением к протоколу общего собрания.

Без сведений, указанных в данном реестре, невозможно посчитать количество голосов для определения кворума, необходимого для проведения собрания и принятия решений, оформить результаты голосования (часть 1 статьи 46, части 1, 3, 5.1 статьи 48 ЖК РФ, пункт 11 Требований).

Принимая во внимание, что отказ ООО «Квартал-Сервис» в предоставлении Ильченко Н.В. реестра собственников помещений в МКД противоречит части 3.1 статьи 45 ЖК РФ и препятствует ей провести общее собрание собственников МКД, вывод судов об отсутствии у инспекции правовых оснований для вынесения оспариваемого предписания нельзя признать обоснованным».

Другие суды пришли к выводу о том, что нормы Жилищного кодекса РФ не предусматривают каких-либо ограничений для собственников помещений в отношении обращений к управляющему домом с запросом о предоставлении реестра собственников в целях проведения и созыва общего собрания. Следовательно, в обращении собственнику достаточно указать, что он запрашивает реестр в целях созыва и организации проведения собрания, поскольку добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются в силу п. 5 ст. 10 Гражданского кодекса РФ (Апелляционное определение Московского городского суда от 24.01.2019 по делу № 33-3012/2019, Апелляционное определение Омского областного суда от 20.09.2018 по делу № 33-5731/2018).

Поскольку непредставление реестра собственников инициатору ОСС подпадает под нарушение лицензионных требований, а также учитывая вышеприведенную судебную практику, целесообразно не затягивать с выдачей реестра инициатору в целях созыва и организации проведения ОСС.

Компания «Бурмистр.ру» продолжает прием заявок на V юбилейный Слет по управлению МКД. Вся необходимая информация и заявка находятся здесь.

Обсудить статью и задать вопросы можно на нашем форуме или же воспользуйтесь формой ниже.