Анализируем Постановление № 41-П от 25.11.2025. Часть первая: общий смысл
Тема: Судебная практика
Изображение от freepik
Нам следует «перенести» в сферу жилищных правоотношений то, что сформулировано Конституционным Судом РФ в Постановлении № 41-П от 25.11.2025.
[Рано или поздно придётся идти в КС РФ, но уже с жалобой о несоответствии статей ЖК РФ нормам Конституции РФ. А пока работаем с тем, что имеем. – примечание лично моё, А.Т.]
О чём прямо сказал Конституционный Суд:
-
пункты 1 и 2 ст. 424 ГК РФ (о цене договора), п. 1 ст. 168 НК РФ и подпункт «а» п. 1 статьи 1 Федерального закона от 31.07.2020 № 265-ФЗ создают пробел, ибо не дают алгоритма действия в ситуации, когда после заключения длящегося договора меняется налоговое регулирование, увеличивая расходы исполнителя;
-
если покупатель не вправе принять НДС к вычету, поставщик (исполнитель) вправе требовать изменения цены в пределах половины суммы НДС (это специальное временное регулирование, установленное самим КС РФ впредь до внесения федеральным законодателем поправок, устраняющих выявленный пробел правового регулирования;
-
физические лица, являющиеся конечными потребителями, защищены от повышения цены, если не ведут предпринимательскую деятельность.
Таким образом, КС РФ указал, что государство обязано создать механизм адаптации длящихся договоров к изменившемуся публичному регулированию, иначе нарушается баланс интересов сторон.
Теперь рассуждаем о том, как это выглядит применительно к ЖК РФ.
Договор управления МКД — классический длящийся договор (вспомним пролонгацию по умолчанию), в котором:
-
плата за содержание и ремонт действует неопределённо долго;
-
цена регулируется не только ЖК РФ, но и решением ОСС;
-
управляющая организация несёт предпринимательские риски, но при этом зависит от публичного регулирования (тарифы КР на СОИ, обязательные работы Минимального перечня, нормативы потребления и т.п.).
Мы полагаем, что Постановление № 41-П фактически вводит универсальный подход к длящимся договорам, который применим и к управлению МКД.
Выявленная «пробельность регулирования» имеется и в жилищных правоотношениях. Пробел очевиден: отсутствие правового механизма, позволяющего справедливо адаптировать договор, когда после его заключения изменилась обязательная норма (налоговая, тарифная, обязательные правила эксплуатации, требование к работам и т.д.).
Существующий в ЖК РФ аналогичный пробел заключается в том, что нет механизма корректировки цены управления по причине изменения обязательных расходов УО, если общее собрание блокирует пересмотр размера платы по договору (отсутствие кворума или голосование «против»).
Что произошло в жилищной сфере? УО имеет действующие договоры управления МКД, но обязательное публично-правовое регулирование изменилось, а в итоге:
-
увеличиваются расходы УО;
-
стороны договора управления не имеют механизма компенсировать эти расходы (мы придерживаемся мнения о том, что вопрос налогообложения УО не входит в компетенцию ОСС).
- нельзя автоматически увеличить цену договора без согласия второй стороны;
-
но и полностью возлагать новые публичные расходы на УО недопустимо;
-
государство обязано обеспечить механизм адаптации правоотношений (его пока нет);
-
временно должен действовать судебный механизм защиты интересов сторон с указанными КС РФ оговорками.
Теперь к вопросу о налогово-жилищном регулировании (позвольте так назвать проблему).
В договоре управления цена может быть изменена только решением собственников (ст. 162 ЖК РФ). При этом КС РФ говорит о невозможности «автоматического» изменения цены, но если публичная норма делает исполнение договора убыточным, УО вправе требовать защиты своих интересов в судебном порядке.
КС РФ указал, что прямо сейчас отсутствие механизма адаптации нарушает баланс прав сторон и противоречит Конституции РФ (ст. 35 о собственности, ст. 55 о соразмерности, ст. 57 о налогах).
По аналогии: если обязательные нормы (ПП РФ № 290, № 491, тарифы РСО, ГОСТы и т.д.) увеличивают финансовую нагрузку, а собственники её не компенсируют, то УО имеет право обратиться в суд за пересмотром условий договора.
При этом следует помнить, что КС РФ не дал прямого разрешения менять цену договора управления МКД односторонне (предмет рассмотрения был без учёта ЖК РФ), но обозначил ключевые ориентиры, позволяющие это делать.
Мы не отслеживаем общую реакцию коллег на Постановление № 41-П, но оцениваем его весьма оптимистично.
Теперь мы вправе ссылаться на это Постановление, утверждая, что:
-
законодательство (ГК РФ и ЖК РФ) не содержит механизма адаптации размера платы за при изменении обязательных расходов УО;
-
отсутствие такого механизма нарушает баланс интересов сторон ДУ;
-
УО не может нести «убыточные» обязанности, возложенные новым законом;
-
государство обязано предусмотреть такую адаптацию;
-
пока механизм не создан, суд обязан применять временные правила, сформулированные КС РФ.
Как это может выглядеть в судебной практике? Мы имеем в виду не...
Комментарии
.gif)
.png)
.gif)
.gif)
.gif)
.png)
.png)
Рассылка новостей ЖКХ
а также наших статей
Подписалось уже
20093 человека
Что такое НДС - налог на ДОБАВЛЕННУЮ стоимость! А какую добавленную стоимость в данной ситуации имеет собственник в МКД? Я собственник и ничего,ни какую добавленную стоимость ни от кого не имею,с какого перепуга я буду ещё,очередной раз,оплачивать прибыль УКашки,которая и за те деньги которые получает от собственников ни черта ничего не делает в доме??? Власть очередной раз делает собственный народ ещё более нищим,за что????