new_year

До двухдневного семинара в Шерегеше осталось:

Блог

Главная Очередное решение ВС РФ об управлении МКД после окончания договора управления

Тема

Автор

за


Очередное решение ВС РФ об управлении МКД после окончания договора управления

До настоящего времени не утихают многочисленные споры по поводу п. 3 ст. 200 Жилищного кодекса РФ (далее — ЖК РФ), согласно которой управляющая организация (УО) «насильно» обязана оказывать услуги по содержанию многоквартирного дома (МКД) до момента «прихода» новой УО, несмотря на то, что договор управления закончился и у нее нет намерения его пролонгировать, а из лицензии УО дом уже исключен.

Такое вот «крепостное право для УО», идущее вразрез с основополагающим принципом гражданского права о свободе договора. Но эта свобода в жилищных отношениях не для управляющих организаций и не только в отношении возможности свободно уйти с ненужного дома.

Даже принятие Постановления Правительства № 1616 от 21.12.2018 года, предусматривающего «назначение» органами местного самоуправления (ОМСУ) управляющих организаций для «бесхозных домов» не заставило законодателей пересмотреть эти положения ст. 200 ЖК РФ. Об этом мы уже писали в статье.

Механизм реализации этого постановления содержит много вопросов и пробелов. А ОМСУ не торопятся назначать управляющие организации, ведь старая УО и так по закону обязана управлять бесконечно (сроков ст. 200 ЖК РФ не содержит). А ответственности за неисполнение Постановления № 1616 нет для ОМСУ никакой. Даже предусмотренные в ЖК РФ обязанности ОМСУ организовать общее собрание или конкурс тоже особо не исполняются в регионах. По крайней мере, я о таком ни разу не слышала, чтобы ОМСУ проводило собрания на домах.

В этой статье мы рассмотрим очередной спор по данному вопросу, который дошел до Верховного суда РФ. В данном деле обжаловалось в арбитражном суде предписание органа государственного жилищного надзора (далее — ГЖН) об устранении нарушений в содержании МКД, которое вынесено через несколько месяцев после окончания договора управления.

УО в соответствии с законом исполнило все необходимые мероприятия по уведомлению собственников и ОМСУ, передаче технической документации и т.д. еще в июне 2017 года. В сентябре 2017 года МКД был исключен из лицензии УО. Но затем в январе 2018 года органом ГЖН выдано предписание о ремонте кровли МКД. А новая управляющая организация заключила договор управления только в середине 2018 года.

То, есть ОМСУ никаким образом не решало ситуацию в течение целого года (не провело ни конкурс, но собрание), чем и породило по факту эту ситуацию. А если бы УО еще и надлежащим образом продолжало оказывать услуги, то и ОМСУ и дальше спокойно продолжало бы бездействовать.

А собственники пошли по пути наименьшего сопротивления — ведь заставить управляющую организацию что-то делать под угрозой штрафов и предписаний проще, чем заставить органы власти и местного самоуправления - выполнять свои обязанности. Над ними же не висят штрафы, да и ответственности по сути никакой в законе не установлено. Все блага — только для управляшек…

Ведь собрания самим проводить и договариваться с новой УО о заключении договора управления либо создание ТСЖ — дело муторное, неблагородное и неблагодарное… Особенно, если дом богат на писателей-фантастов и всем недовольных альтернативно-адекватных писателей иных жанров. Вполне, даже возможно, что и жалобы в органы ГЖН организованы под влиянием кого-то свыше...

Суд первой инстанции удовлетворил требования управляющей организации. Однако все три вышестоящие инстанции, включая и Верховный суд РФ, не согласились с этим решением. Как водится, судебный акт кассации и апелляции оказались практически близнецами.

В Постановлении АС Поволжского округа от 17 апреля 2019 г. № Ф06-46014/2019 по делу № А57-7734/2018:

«...С учетом изложенного, основан на материалах дела и нормах права вывод суда апелляционной инстанции, что безлицензионное осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами (в том числе осуществление такой деятельности в отношении дома, не включенного реестр лицензий после 01.05.2015) предусмотрено Жилищным кодексом РФ в качестве исключения из общего правила лишь для случая осуществления такой деятельности товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом (часть 1.3 статьи 161 ЖК РФ), а также для случая, предусмотренного частью 3 статьи 200 ЖК РФ для юридических лиц (индивидуальных предпринимателей), действие лицензии которых прекращено или лицензии которых аннулированы, а также сведения о ранее указанных в реестре лицензий в качестве находящихся под управлением которых многоквартирных домов исключены из реестра лицензий субъекта Российской Федерации.

Норма части 3 статьи 200 ЖК РФ направлена на соблюдение прав граждан (потребителей), обеспечение безопасности эксплуатации многоквартирных жилых домов, закрепляет непрерывность осуществления деятельности по управлению, обслуживанию многоквартирными жилыми домами и оказанию (предоставлению) коммунальных услуг (ресурсов)».

Верховный суд РФ в Определении от 8 августа 2019 г. № 306-ЭС19-12903 поддержал нижестоящие суды и отказал в передаче кассационной жалобы УО в СК ВС РФ для рассмотрения по существу. Суд указал:

«...Судебные апелляционной и кассационной инстанций исходили из того, что на момент проведения в отношении общества проверки и выдачи предписания события, указанные в части 3 статьи 200 Жилищного кодекса Российской Федерации, не наступили, в связи с чем оно обязано было надлежащим образом исполнять обязанность по управлению многоквартирным домом, оказанию услуг и выполнению работ по содержанию и ремонту общего имущества в соответствии с требованиями законодательства.

...Названная норма права направлена на соблюдение прав граждан (потребителей), обеспечение безопасности эксплуатации многоквартирных жилых домов, закрепляет непрерывность осуществления деятельности по управлению, обслуживанию многоквартирными жилыми домами и оказанию (предоставлению) коммунальных услуг (ресурсов)».

Удобненько за счет коммерческих организаций, просто оказывающих услуги, законодатель решил проблему «непрерывности управления МКД и соблюдения прав граждан». А где здесь права управляющих организаций? Хотя вопрос риторический, и он возникает во многих ситуациях в работе управляющих организаций. Остается очень маленький выбор: работать или не работать в этой сфере.

Правда, при недостатке нормальной работы в регионах, отсутствии достаточного размера оплаты труда, бесконечной «помощи» с стороны государства малому и среднему бизнесу, который уже давно загибается от нее, и выбора-то особо не остается. Так и будут работать управляющие организации, постоянно задаваясь при этом вопросом: «Доколе?» А ответа на него и не предвидится…

С уважением, Ильмира Носик.

Компания «Бурмистр.ру» продолжает прием заявок на закрытый раздел форума. Вся необходимая информация и заявка по ссылке.


Рассылка новостей ЖКХ

а также наших статей



Подпишись на рассылку новостей ЖКХ, а также наших статей!

Спасибо, вы успешно подписались на рассылку!