Блог

Источник фото: https://www.pexels.com/

До настоящего времени не утихают многочисленные споры по поводу п. 3 ст. 200 Жилищного кодекса РФ (далее — ЖК РФ), согласно которой управляющая организация (УО) «насильно» обязана оказывать услуги по содержанию многоквартирного дома (МКД) до момента «прихода» новой УО, несмотря на то, что договор управления закончился и у нее нет намерения его пролонгировать, а из лицензии УО дом уже исключен.

Такое вот «крепостное право для УО», идущее вразрез с основополагающим принципом гражданского права о свободе договора. Но эта свобода в жилищных отношениях не для управляющих организаций и не только в отношении возможности свободно уйти с ненужного дома.

Даже принятие Постановления Правительства № 1616 от 21.12.2018 года, предусматривающего «назначение» органами местного самоуправления (ОМСУ) управляющих организаций для «бесхозных домов» не заставило законодателей пересмотреть эти положения ст. 200 ЖК РФ. Об этом мы уже писали в статье.

Механизм реализации этого постановления содержит много вопросов и пробелов. А ОМСУ не торопятся назначать управляющие организации, ведь старая УО и так по закону обязана управлять бесконечно (сроков ст. 200 ЖК РФ не содержит). А ответственности за неисполнение Постановления № 1616 нет для ОМСУ никакой. Даже предусмотренные в ЖК РФ обязанности ОМСУ организовать общее собрание или конкурс тоже особо не исполняются в регионах. По крайней мере, я о таком ни разу не слышала, чтобы ОМСУ проводило собрания на домах.

В этой статье мы рассмотрим очередной спор по данному вопросу, который дошел до Верховного суда РФ. В данном деле обжаловалось в арбитражном суде предписание органа государственного жилищного надзора (далее — ГЖН) об устранении нарушений в содержании МКД, которое вынесено через несколько месяцев после окончания договора управления.

УО в соответствии с законом исполнило все необходимые мероприятия по уведомлению собственников и ОМСУ, передаче технической документации и т.д. еще в июне 2017 года. В сентябре 2017 года МКД был исключен из лицензии УО. Но затем в январе 2018 года органом ГЖН выдано предписание о ремонте кровли МКД. А новая управляющая организация заключила договор управления только в середине 2018 года.

То, есть ОМСУ никаким образом не решало ситуацию в течение целого года (не провело ни конкурс, но собрание), чем и породило по факту эту ситуацию. А если бы УО еще и надлежащим образом продолжало оказывать услуги, то и ОМСУ и дальше спокойно продолжало бы бездействовать.

А собственники пошли по пути наименьшего сопротивления — ведь заставить управляющую организацию что-то делать под угрозой штрафов и предписаний проще, чем заставить органы власти и местного самоуправления - выполнять свои обязанности. Над ними же не висят штрафы, да и ответственности по сути никакой в законе не установлено. Все блага — только для управляшек…

Ведь собрания самим проводить и договариваться с новой УО о заключении договора управления либо создание ТСЖ — дело муторное, неблагородное и неблагодарное… Особенно, если дом богат на писателей-фантастов и всем недовольных альтернативно-адекватных писателей иных жанров. Вполне, даже возможно, что и жалобы в органы ГЖН организованы под влиянием кого-то свыше...

Суд первой инстанции удовлетворил требования управляющей организации. Однако все три вышестоящие инстанции, включая и Верховный суд РФ, не согласились с этим решением. Как водится, судебный акт кассации и апелляции оказались практически близнецами.

В Постановлении АС Поволжского округа от 17 апреля 2019 г. № Ф06-46014/2019 по делу № А57-7734/2018:

«...С учетом изложенного, основан на материалах дела и нормах права вывод суда апелляционной инстанции, что безлицензионное осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами (в том числе осуществление такой деятельности в отношении дома, не включенного реестр лицензий после 01.05.2015) предусмотрено Жилищным кодексом РФ в качестве исключения из общего правила лишь для случая осуществления такой деятельности товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом (часть 1.3 статьи 161 ЖК РФ), а также для случая, предусмотренного частью 3 статьи 200 ЖК РФ для юридических лиц (индивидуальных предпринимателей), действие лицензии которых прекращено или лицензии которых аннулированы, а также сведения о ранее указанных в реестре лицензий в качестве находящихся под управлением которых многоквартирных домов исключены из реестра лицензий субъекта Российской Федерации.

Норма части 3 статьи 200 ЖК РФ направлена на соблюдение прав граждан (потребителей), обеспечение безопасности эксплуатации многоквартирных жилых домов, закрепляет непрерывность осуществления деятельности по управлению, обслуживанию многоквартирными жилыми домами и оказанию (предоставлению) коммунальных услуг (ресурсов)».

Верховный суд РФ в Определении от 8 августа 2019 г. № 306-ЭС19-12903 поддержал нижестоящие суды и отказал в передаче кассационной жалобы УО в СК ВС РФ для рассмотрения по существу. Суд указал:

«...Судебные апелляционной и кассационной инстанций исходили из того, что на момент проведения в отношении общества проверки и выдачи предписания события, указанные в части 3 статьи 200 Жилищного кодекса Российской Федерации, не наступили, в связи с чем оно обязано было надлежащим образом исполнять обязанность по управлению многоквартирным домом, оказанию услуг и выполнению работ по содержанию и ремонту общего имущества в соответствии с требованиями законодательства.

...Названная норма права направлена на соблюдение прав граждан (потребителей), обеспечение безопасности эксплуатации многоквартирных жилых домов, закрепляет непрерывность осуществления деятельности по управлению, обслуживанию многоквартирными жилыми домами и оказанию (предоставлению) коммунальных услуг (ресурсов)».

Удобненько за счет коммерческих организаций, просто оказывающих услуги, законодатель решил проблему «непрерывности управления МКД и соблюдения прав граждан». А где здесь права управляющих организаций? Хотя вопрос риторический, и он возникает во многих ситуациях в работе управляющих организаций. Остается очень маленький выбор: работать или не работать в этой сфере.

Правда, при недостатке нормальной работы в регионах, отсутствии достаточного размера оплаты труда, бесконечной «помощи» с стороны государства малому и среднему бизнесу, который уже давно загибается от нее, и выбора-то особо не остается. Так и будут работать управляющие организации, постоянно задаваясь при этом вопросом: «Доколе?» А ответа на него и не предвидится…

С уважением, Ильмира Носик.

Компания «Бурмистр.ру» продолжает прием заявок на закрытый раздел форума. Вся необходимая информация и заявка по ссылке.