Блог

Источник фото: https://www.pexels.com/

В 2019 году на спорном МКД прошло ОСС, по результатам которого было принято решение об изменении способа управления многоквартирным домом путем отказа от управления домом ТСЖ, выбора в качестве управляющей компании - ООО "УК "Правильный дом" и заключение с ней договора управления. Законность решения общего собрания собственников подтверждена вступившим в законную силу решением суда.

04.12.2020 г. УК обратилась в жилищную инспекцию с заявлением о внесении изменений в реестр лицензий по спорному МКД, приложив к заявлению протокол ОСС о выборе их в качестве УО. 

Жилищная инспекция, проверив заявление и документы, 14.12.2020 г. приняла решение об отказе во внесении изменений МКД в реестр лицензий.

УК, посчитав данное решение незаконным, обратилась в АС Республики Татарстан с заявлением о признании незаконным действия по отказу во включении в реестр лицензий сведений о МКД и об отмене решения ГЖИ, об обязании устранить допущенное нарушение прав и законных интересов.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении требований УК, пришел к следующим выводам: 

«… пунктом 2 ч. 2 ст. 161 ЖК РФ предусмотрено, что собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; управление управляющей организацией.

Решением общего собрания собственников помещений МКД, оформленного протоколом №1 от 16.05.2019 г. было принято решение об изменении способа управления многоквартирным домом путем отказа от управления домом ТСЖ, выбора в качестве управляющей компанией по дому ООО "Управляющая компания "Правильный дом" и заключение с ней договора управления. Законность решения общего собрания собственников подтверждена вступившим в законную силу решением Приволжского районного суда г. Казани от 26.06.2020 г. по делу № 2-523/2020.

Изменение способа управления многоквартирным жилым домом, где создано товарищество собственников жилья с управления товариществом собственников жилья на управление домом управляющей организацией может быть произведено. Однако, при изменении способа управления в силу п.1 ч. 1 ст. 137 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом с управляющей организацией заключает именно товарищество собственников жилья.

По смыслу положений ст. 135 и 136 ЖК РФ с момента создания и государственной регистрации товарищества собственников жилья только товарищество осуществляет управление многоквартирным домом и только товарищество собственников жилья может заключить договор управления многоквартирным домом с управляющей организацией, и оно же в соответствии с ч. 7.1 ст. 135 ЖК РФ представляет в орган государственного жилищного надзора сведения о заключении указанного договора. 

Закон не предусматривает возможности обращения с заявлением о прекращении управления многоквартирным домом товариществом собственников жилья в жилищную инспекцию управляющей организацией, что было сделано в данном случае.

Товарищество собственников жилья "Фучика 72" с заявлением о прекращении способа управления многоквартирным домом товариществом собственников жилья к ответчику не обращалось. Договор управления многоквартирным домом с управляющей организацией товариществом собственников жилья не был заключен. 

Часть 3 ст.198 ЖК РФ, на которую ссылается заявитель, не отменяет положения части 8 статьи 135 ЖК РФ.

Как указано в ч. 3 ст.198 ЖК РФ ее положения распространяются также на случаи изменения способа управления многоквартирным домом и представления в связи с этим в орган ГЖН сведений, указанных в ч.6 и 7 ст.110, ч.7 и 8 ст.135 ЖК РФ. Однако, в данном случае сведения, предусмотренные ч. 8 ст.135 ЖК РФ, не представлены и соответственно положения ч. 3 ст. 198 ЖК РФ применению не подлежат. Аналогичная правовая позиция изложена в постановлениях Арбитражного суда Поволжского округа от 29.05.2019 г. по делу №А65-26547/2018, от 20.11.2020 г. по делу №А65-1192/2020.

При таких обстоятельствах, оспариваемый отказ соответствует закону, не нарушает права и законные интересы заявителя, а требование заявителя является необоснованным и удовлетворению не подлежит...». 

УК не остановилась и продолжила процесс обжалования, путем подачи апелляционной жалобы.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд рассмотрев жалобу, отменил решение суда первой инстанции и принял по делу новое решение, которым удовлетворил требования УК в полном объеме. 

В постановлении от 03.09.2021 г. по дело №А65-214/2021 апелляция указала, что находит выводы суда первой инстанции апелляционный ошибочными, исходя из следующего: 

«…согласно ч.8 ст.135 ЖК РФ в случае принятия общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения об изменении способа управления многоквартирным домом ТСЖ в течение пяти рабочих дней со дня принятия этого решения товариществом собственников жилья представляются в орган государственного жилищного надзора сведения о прекращении управления многоквартирным домом товариществом собственников жилья в порядке, установленном Приказом Минстроя России от 25.12.2015 №938/пр "Об утверждении Порядка и сроков внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации". 

В соответствии с п.2 Порядка N 938/пр изменения в реестр вносятся органом ГЖН субъекта РФ в соответствии с ч. 17 ст. 161, частями 3, 3.1, 5 - 5.4 ст.198 ЖК РФ или при непоступлении в установленный срок заявления о продлении срока действия лицензии на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, либо на основании представленного лицом, осуществляющим деятельность по управлению многоквартирным домом, заявления о внесении изменений в реестр, а в случаях, предусмотренных ч. 6 и 7 ст.110, ч. 7 и 8 ст. 135 ЖК РФ.

Исходя из представленных в дело доказательств и пояснений лиц, участвующих в деле, ТСЖ «Фучика 72» не были внесены сведения, предусмотренные с.2 ст.198 ЖК РФ и в адрес ГЖИ не было направлено уведомление, предусмотренное ч.8 ст.135 ЖК РФ о прекращении управления многоквартирным домом товариществом собственников жилья.

ООО "Управляющая компания "Правильный дом" неоднократно (и в июне 2019 года, и в августе 2020 года) обращалось в ГЖИ с заявлением о внесении изменений в реестр лицензий Республики Татарстан в отношении спорного дома, однако получены отказы, также как по спорному обращению в декабре 2020 года, получен оспариваемый в рамках настоящего дела отказ, выраженный в решении ГЖИ от 14.12.2020 год №06-10/11193. Оспариваемый отказ содержит ссылку на пп. «а» п.9 Порядка N 938/пр. 

Инспекция в решении указывает, что в нарушение пп. «ж» п.20 Требований №44/пр письменные решения (бюллетени) собственников помещений, принявших участие в проведенном общем собрании, не содержат сведения о реквизитах документов, подтверждающих их право собственности на указанные помещения; количество голосов, которыми обладает данное лицо. Также Инспекция указывает, что в нарушение п.22 Требований №44/пр в представленном протоколе отсутствует дата подписи протокола председателем, секретарем и членами счетной комиссии. В этой связи, Инспекция делает вывод о том, что оформление протокола общего собрания собственников помещения не соответствует Требованиям №44/пр. 

Однако, законность решения общего собрания собственников подтверждена вступившим в законную силу решением Приволжского районного суда г.Казани от 26.06.2020г. по делу №2-523/2020. Указанные Инспекцией в оспариваемом решении замечания к оформлению Протокола №1 общего собрания собственников от 16.05.2019 года не свидетельствуют о его порочности и недействительности решения общего собрания собственников, оформленного данным протоколом.

Ссылки Инспекции в оспариваемом решении на пункт 18 Правил №416 и указание на нарушение порядка надлежащего извещения ООО «УК «Правильный дом» о смене способа управления многоквартирным домом, признаются апелляционным судом несостоятельными.

Во-первых, Правила №416 не регулируют вопросы порядка и сроков внесения изменений в реестр лицензий, которые регулируются иным правовым актом – Порядок №938/пр., а во-вторых положения пункта 18 Правил №416 УК были соблюдены. 

Также апелляционный суд отмечает, что сам факт того, что председатель ТСЖ оспаривала решение общего собрания собственников свидетельствует о том, что ТСЖ было извещено о смене способа управления домом.

Позиция Инспекции о совмещении двух способов управления прежней управляющей компанией (ТСЖ «Фучика 72» которое процедуру ликвидации в настоящее время не осуществляет), и новой управляющей компанией (ООО УК «Правильный дом») представляется ошибочной исходя из следующего. 

В соответствии с ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.

Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. (часть 3 статьи 161 ЖК РФ).

Таким образом, изменение способа управления многоквартирным домом является основанием для прекращения ранее заключенного договора управления таким домом с прежней управляющей организацией (в рассматриваемом случае - ТСЖ «Фучика 72»). Материалы настоящего дела свидетельствуют как о невыполнении ТСЖ «Фучика72» в установленный ч. 8 ст. 135 ЖК РФ пятидневный срок со дня принятия решения об изменении способа управления многоквартирным домом обязанности по представлению в Жилищную инспекцию сведений о прекращении управления многоквартирным домом, так и об уклонении ТСЖ от выполнения указанной обязанности до настоящего времени. 

В соответствии с ч. 2 ст.198 ЖК РФ в случае изменения перечня многоквартирных домов, деятельность по управлению которыми осуществляет лицензиат, в связи с заключением, прекращением, расторжением договора управления МКД лицензиат в течение пяти рабочих дней со дня заключения, прекращения, расторжения указанного договора обязан разместить эти сведения в системе, а также направить их в орган государственного жилищного надзора. 

Частью 3 ст. 198 ЖК РФ предусмотрено, что в случае непредставления лицензиатом указанных в ч. 2 названной статьи сведений о прекращении, расторжении договора управления многоквартирным домом в порядке и в сроки, которые установлены федеральным органом исполнительной власти,

осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства, орган ГЖН вносит изменения в реестр лицензий субъекта РФ о включении сведений о МКД в данный реестр и (или) об исключении из данного реестра таких сведений по результатам внеплановой проверки, основанием для проведения которой является поступление сведений от иного лицензиата в связи с прекращением, расторжением договора управления многоквартирным домом и заключением такого договора управления с иным лицензиатом. 

Положения части 3 статьи 198 Жилищного кодекса распространяются также на случаи изменения способа управления многоквартирным домом и представления в связи с этим в орган государственного жилищного надзора сведений, указанных в ч. 6 и 7 ст.110, ч. 7 и 8 ст. 135 ЖК РФ. 

Таким образом, в случае непредставления лицензиатом (в рассматриваемом случае ТСЖ) указанных в ч. 8 ст. 135 сведений о прекращении управления многоквартирным домом ТСЖ, орган

ГЖН вносит изменения в реестр лицензий субъекта РФ о включении сведений о многоквартирном доме в данный реестр по результатам внеплановой проверки, основанием для проведения которой является поступление сведений от иного лицензиата (в рассматриваемом случае УК).

Иное приводило бы к невозможности реализации принятых собственниками помещений решений об изменении способа управления многоквартирным домом в случае уклонения ТСЖ от представления в ГЖИ сведений о прекращении управления многоквартирным домом товариществом...».

Требования УК были удовлетворены в полном объеме, отказ ГЖИ был признан незаконным и отменен, суд также обязал ГЖИ устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем внесения изменений в реестр лицензий Республики Татарстан, включив в реестр лицензий сведения о спорном МКД.

ГЖИ попыталось обжаловать постановление суда апелляционной инстанции, однако суд округа согласился с выводом апелляционной инстанции о том, что оспариваемое решение инспекции нарушает права и законные интересы УК. Верховный суд РФ в Определении №306-ЭС21-28306 от 14 февраля 2022 г. по делу № А65-214/2021 также отказал ГЖИ в передаче кассационной жалобы для рассмотрения Судебной коллегией по экономическим спорам Верховного Суда РФ. 

Компания «Бурмистр.ру» оказывает юридические услуги управляющим компаниям и ТСЖ. В суды вместе с вами и вместо вас мы не ходим, но подготовим все необходимые документы: иск, претензию, обжалование, апелляцию. Если у вас проигрышная позиция и шансов на успех мало, то прямо об этом скажем, а не будем сулить золотые горы. Но обращайтесь к нам заранее, а не перед заседанием или перед проверкой ГЖИ, так как ответы готовим в течение 5 рабочих дней.