new_year

До VI ВСЕРОССИЙСКОГО СЛЁТА осталось:

Статьи

Главная К вопросу о непрерывности управления МКД. Определение ВС РФ от 19 апреля 2021 г. №303-ЭС20-23313

Показать статьи темы

за


К вопросу о непрерывности управления МКД. Определение ВС РФ от 19 апреля 2021 г. №303-ЭС20-23313

Правоприменительная практика по части 3 статьи 200 ЖК РФ не первый год приносит головную боль управляющим компаниям, которые хотят «избавиться» от своих убыточных домов и ждут окончания срока действия договора управления.

Ранее в статье мы разбирали дело № АКПИ19-474 о признании недействующими подп. «а», «б», «г» п. 3 Порядка и сроков внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации, утвержденное приказом Минстроя России от 25 декабря 2015 г. № 938/пр).

Тогда Верховный суд РФ в своем решении от 13 августа 2019 г. по делу №АКПИ19-474 признал недействующими подпункты «а», «б», «г» пункта 3 Порядка и сроков внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации, утвержденных приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 25 декабря 2015 г. № 938/пр, поскольку данные нормативные положения в системе действующего правового регулирования допускают возложение на лицензиата, подавшего заявление о внесении изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации, обязанности по представлению указанных в них документов и препятствуют внесению изменений в названный реестр в случае прекращения договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия.

В рассмотренном деле был оспорен только Порядок внесения изменений в реестр лицензий, и это, к сожалению, кардинальным образом не поменяло судебную практику по обжалованию предписаний ГЖИ, согласно которым управляющие компании обязаны управлять многоквартирным домом даже после внесения изменений в реестр лицензий в связи с прекращением договора управления по окончании срока его действия.

В подобной ситуации оказалась ООО УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ "ДЕРСУ" (далее УК), которая решила не пролонгировать договор управления с убыточным домом.

УК осуществляла предпринимательскую деятельность по управлению многоквартирным домом №26 по ул. Победы в городе Арсеньеве Приморского края по результатам проведенного открытого конкурса по отбору управляющей организации и на основании договора управления от 31.05.2015.

Договор управления МКД был заключен с 01.06.2015 на один год с возможностью продления на тех же условиях и на тот же срок при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении действия договора

Спустя четыре года УК решила не пролонгировать договор управления, заранее уведомила собственников о прекращении договора управления и обратилась в жилищную инспекцию с заявлением от 30.05.2019 о внесении изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации о многоквартирном доме №26 по ул. Победы в г. Арсеньев, а именно об его исключении.

Инспекция на основании решения №51/2642 от 06.06.2019 исключила многоквартирный дом из реестра лицензий Приморского края.

Однако 25.07.2019 года администрация Арсеньевского городского округа Приморского края направила в инспекцию информацию о том, что УК фактически прекратила деятельность по управлению спорным многоквартирным домом. При этом администрация в это время безуспешно проводила конкурсы по отбору управляющей организации для управления спорным МКД.

На основании обращения Администрации инспекцией была проведена внеплановая документарная проверка соблюдения УК лицензионных требований в области управления многоквартирными домами, по результатам которой выяснилось, что УК работы и услуги по содержанию и ремонту общего имущества не производит, плату с жителей не собирает со дня исключения дома из реестра лицензий.

Управляющая компания получила предписание, в соответствии с которым УК обязана надлежащим образом исполнять обязанности по управлению многоквартирным домом, оказанию услуг и (или) выполнению работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме до наступления событий, указанных в ч. 3 ст. 200 ЖК РФ.

Не согласившись с предписанием, УК обратилась в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным и отмене выданного ГЖИ предписания.

Все судебные инстанции с первой по кассационную отказали УК в удовлетворении требований, ссылаясь на «принцип непрерывности управления МКД», предусмотренный частью 3 ст. 200 ЖК РФ.

Вот к таким выводам приходит суд первой инстанции:

«…обязательства по управлению многоквартирным жилым домом возникают с даты внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации в связи с заключением договора управления таким домом, то есть только по завершении процедуры реализации принятого решения о смене управляющей организации включающей в себя не только подписание договора управления многоквартирным домом с собственниками помещений, но и размещение информации на официальном сайте для раскрытия информации и внесение органом государственного жилищного надзора изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации.

С учетом изложенного ООО УК «Дерсу» не могло прекратить управление вышеуказанным многоквартирным домом, и в силу статьи 200 ЖК РФ должно было надлежащим образом исполнять обязанности по управлению многоквартирным жилым домом, оказанию услуг и (или) выполнению работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах, до наступления указанного в данной статье события (до дня возникновения в соответствии с частью 7 статьи 162 ЖК РФ обязательств по управлению таким домом у новой управляющей организации)..».

Не помогло и обращение в Пятый арбитражный апелляционный суд, который согласился с выводами суда первой инстанции и отказал управляющей компании в удовлетворении апелляционной жалобы. Суд не принял во внимание ни письмо Минстроя России от 11.01.2017 №241-АТ/04, ни решение Верховного Суда РФ от 13.08.2019 №АКПИ19-474, на которые в том числе ссылалась УК в своей жалобе.

Управляющая компания обратилась с кассационной жалобой в Арбитражный суд Дальневосточного округа, который согласился с выводами суда первой и апелляционной инстанции и оставил судебные акты в силе.

Перевернул ситуацию Верховный суд РФ, который Определением от 19 апреля 2021 г. №303-ЭС20-23313 отменил обжалуемые УК судебные акты и направил дело на новое рассмотрение.

В своем определении Верховный суд указывает, что судами первой, апелляционной и кассационной инстанций не учтено следующее:

«Изменение перечня многоквартирных домов, деятельность по управлению которыми осуществляет лицензиат, может иметь место в связи с заключением, прекращением, расторжением договора управления многоквартирным домом.

В свою очередь, частями 5–5.4 статьи 198 ЖК РФ определены случаи, при наличии которых орган государственного жилищного надзора принимает самостоятельное решение об исключении сведений о многоквартирном доме из реестра лицензий субъекта Российской Федерации.

При этом порядок прекращения деятельности по управлению многоквартирным домом в связи с исключением сведений о многоквартирном доме из реестра лицензий субъекта Российской Федерации не совпадает с порядком прекращения деятельности в силу прекращения договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия.

Исключение сведений о многоквартирном доме из реестра лицензий субъекта Российской Федерации согласно части 6 статьи 198 ЖК РФ является основанием для прекращения лицензиатом деятельности по управлению таким домом в порядке, установленном статьей 200 ЖК РФ.

С даты исключения сведений о многоквартирном доме из реестра лицензий субъекта Российской Федерации лицензиат не вправе осуществлять деятельность по управлению таким многоквартирным домом, в том числе начислять и взимать плату за жилое помещение и коммунальные услуги, выставлять платежные документы потребителям, за исключением случаев, предусмотренных частью 3 статьи 200 ЖК РФ.

Приведённые законоположения не возлагают на иных лицензиатов, в частности, по заявлениям которых внесены изменения в реестр лицензий в связи с прекращением договора управления по окончании срока его действия, исполнять обязанности по управлению многоквартирным домом после внесения соответствующих изменений в реестр лицензий.

Принимая во внимания положения части 6 статьи 162 ЖК РФ, когда одна из сторон (в данном случае управляющая компания) заявила о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия, такой договор не считается продленным.

Таким образом, исходя из системного толкования приведенных норм, положения части 3 статьи 200 ЖК РФ, предусматривающие в том числе меры, направленные на обеспечение непрерывности осуществления деятельности по управлению и обслуживанию многоквартирных домов, распространяются на лицензиатов, в отношении которых органом государственного жилищного надзора принято решение об исключении сведений о многоквартирном доме из реестра лицензий субъекта Российской Федерации по основаниям, предусмотренным частями 5, 5.1 , 5.2 , 5.3 , 5.4 статьи 198 ЖК РФ, а также в случаях прекращения или аннулирования лицензии в соответствии со статьей 199 ЖК РФ...».

Итогом разбирательства стала отмена всех судебных актов по делу и его направление на новое рассмотрение.

Примечательно это определение тем, что Верховный суд дал четкие указания, в каких случаях применяется «принцип непрерывности управления».

Надеемся, что суды воспримут данную позицию Верховного суда, и судебная практика по аналогичным спорам развернется в сторону управляющих компаний. А пока ждем нового решения суда по делу.

Компания «Бурмистр.ру» с 12 по 16 июня 2021 года проведет VI всероссийский Слет по управлению МКД. Мест остаётся с каждым днем все меньше и меньше. Торопитесь!


Рассылка новостей ЖКХ

а также наших статей



Подпишись на рассылку новостей ЖКХ, а также наших статей!

Спасибо, вы успешно подписались на рассылку!