Является ли крыша встроенного нежилого помещения общим имуществом дома?

Источник фото: https://www.pexels.com/

Несмотря на то, что в отношении обязанностей по содержанию общего имущества многоквартирного дома (далее-МКД) Жилищный кодекс РФ не разделяет собственников жилых и нежилых помещений, судебные споры последних являются с юридической точки зрения более интересными и специфичными. Безусловно, причиной этому является природа самого помещения, именуемого «нежилое».

В нашем блоге множество тому примеров, приведу лишь несколько: "Площадь пристроенного помещения не учитывается при расчете КР СОИ (ОДН)", "Верховный суд на стороне дольщиков-приобретателей нежилых помещений", "Расчет платы за отопления в неотапливаемых помещениях МКД".

В настоящей статье рассмотрим спор, доведенный до суда высшей инстанции.

Верховный суд РФ поставил точку в вопросе принадлежности крыши встроенного нежилого помещения общему имуществу многоквартирного дома.

Изначально в Арбитражный суд Курганской области обратилось открытое акционерное общество «Зауральский торговый дом», (далее – магазин) обратилось в Арбитражный суд Курганской области с иском к товариществу собственников недвижимости «Кирова 55» (далее - ТСЖ) о признании крыши над витриной магазина, расположенного на первом этаже многоквартирного дома по адресу: г. Курган, ул. Кирова, д. 55, общим имуществом многоквартирного дома; об обязании Товарищества произвести ремонт крыши витрины магазина, расположенного на первом этаже многоквартирного дома, в двух местах, где разрушения крыши витрины возникли в результате схода ледяных накоплений с крыши дома.

Верховный суд РФ в Определении от 14 августа 2019 г. № 309-ЭС19-12633 указал, что узенькая крыша над выпирающей из стены МКД витрины магазина не относится к общему имуществу МКД, поскольку не предназначена для обслуживания двух и более помещений в МКД и может быть демонтирована без ущерба конструкциям дома.

Магазин требовал от ТСЖ признать крышу (козырек) над своей витриной общим имуществом дома, а также отремонтировать этот козырек, который пострадал от сосулек, рухнувших с крыши дома. Основным доводом был тот факт, что спорная крыша над витриной (и, собственно, сама стеклянная витрина), выступают от стены МКД на полметра.

Магазин сослался на то, что плату за содержание и ремонт дома он платит из расчета своей общей площади, включая-таки площадь витрины, над которой расположена крыша (спорный козырек). Кроме того, козырек поврежден от падения наледи, при этом магазин трижды обращался в ТСЖ с уведомлением о нависании снега над магазином и требованием принять меры по очистке крыши дома и крыши витража магазина от снега и льда - чтобы не случилось разрушений.

ТСЖ снег не убирало, а когда козырек был поврежден, и магазин потребовал его ремонта, ТСЖ, во-первых, потребовало от магазина доказательств тог, что козырек - это общедомовая собственность, а во-вторых, вынес вопрос о ремонте козырька на ОСС. Общее собрание предсказуемо решило, что ремонт крыши витрины магазина - проблема самого магазина, которая жителей дома не касается.

Суд первой инстанции счел, что кровля над остеклением магазина является общим имуществом спорного МКД, которое в числе прочего общего имущества подлежит содержанию и ремонту управляющей компанией, в рассматриваемом случае - ТСЖ.

Однако апелляционная и кассационная инстанция пришли к противоположному выводу:

ввиду разногласий сторон в части отнесения спорного козырька к общему имуществу, данный вопрос необходимо разрешить в ходе судебно-строительной экспертизы;
согласно заключению экспертизы, козырек (крыша) витрины спорного магазина, расположенного на первом этаже МКД, не является неотъемлемым конструктивным элементом данного МКД;
козырек (крыша), как и сама витрина, по своему функциональному назначению являются ограждающими конструкциями самого магазина;
он является всего лишь эстетическим и декоративным элементом, который призван дополнять и украшать фасад магазина;
демонтаж козырька (крыши) витрины встроенного магазина возможен без ущерба конструкциям МКД;
а следовательно, козырек над входом в магазин не является общим имуществом собственников многоквартирного дома;
тот факт, что квитанции за содержание и ремонт общего имущества выставляются магазину исходя из его общей площади, включая площадь витрины, над которой расположена крыша (спорный козырек), не имеет значения - ведь все равно спорная крыша витрины не предназначена для обслуживания двух и более помещений в МКД и потому не является общим имуществом.

Таким образом, Верховный Суд РФ, изучив жалобу магазина, не усмотрел оснований для пересмотра данного дела.

Компания «Бурмистр.ру» 4 декабря проведет в Санкт-Петербурге бесплатный семинар по теме: «Работа УК с собственниками по-новому: ломаем стереотипы». Вся необходимая информация здесь.

Обсудить статью и задать вопросы можно на нашем форуме или же воспользуйтесь формой ниже.

Для улучшения работы сайта и его взаимодействие с пользователями мы используем файлы cookie. Продолжая пользоваться сайтом, вы соглашаетесь с использованием файлов cookie. Вы всегда можете отключить файлы cookie в настройках браузера.

Блог

Является ли крыша встроенного нежилого помещения общим имуществом дома?