Сервисы

2.7.2. Управляшка заключила ДУ с застройщиком

1. Что управляшка обязана делать?

2. Как быть со строительными недостатками?

3. Вносят ли МКД в реестр лицензий при договоре управления с застройщиком?

4. Может ли застройщик перейти на прямые договоры с РСО?

1. Что управляшка обязана делать?

При заключении договора управления на срок до проведения открытого конкурса застройщик является одной из сторон договора управления (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ), соответственно он должен согласовать все существенные условия договора управления, в том числе:

1. состав ОИ МКД, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

2. перечень работ и (или) услуг по управлению МКД, услуг и работ по содержанию и ремонту ОИ в МКД, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация, за исключением коммунальных услуг, предоставляемых в соответствии со ст. 157.2 ЖК РФ;

3. порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы, за исключением платы за коммунальные услуги, предоставляемые в соответствии со ст. 157.2 ЖК РФ;

4. порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией её обязательств по договору управления.

Состав ОИ МКД, все интересующие нас площади, описание конструктивных элементов МКД можно смело брать из разрешения на ввод МКД в эксплуатацию и технического плана (эти два документа обычно сшивают и скрепляют печатью, ибо без технического плана разрешение не действительно).

Управляющая компания, в свою очередь, вправе выставлять квитанции на имя застройщика, поскольку он является единоличным собственником всех помещений до их передачи по соответствующему акту в собственность дольщиков (п.6 ч.2 ст.153 ЖК РФ, п.2 ст.8 ФЗ №214 от 30.12.2004). После регистрации права собственности обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникнет у жильцов МКД.

Договор управления между застройщиком и УК до проведения открытого конкурса заключается на срок не более 3 месяцев (п.3 ч.5 ст.162 ЖК РФ). При этом, согласно жилищному законодательству, при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия он считается продлённым на аналогичный срок и на действующих условиях (ч.6 ст.162 ЖК РФ).

2. Как быть со строительными недостатками?

Лицензиат несёт ответственность за содержание ОИ МКД, все выявленные недостатки при строительстве, следует предъявлять застройщику. Кстати, поскольку большинство МКД возводится с привлечением средств граждан-дольщиков на основании Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» к правоотношениям между застройщиком и дольщиками (собственниками помещений) применяются также положения ГК РФ о строительном подряде, Закон о защите прав потребителей.

Согласно сложившейся судебной практике, управляющая организация выступает как правило третьим лицом по искам собственников либо органов местного самоуправления к застройщикам об устранении строительных недостатков.

По поручению собственников управляющая организация вправе от их имени направлять застройщику претензии и в дальнейшем по доверенности может представлять интересы собственников в суде.

Интересно положение ТСЖ: согласно ч. 8 ст. 138 ЖК, ТСЖ, управляющее МКД, вправе представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, связанные с управлением общим имуществом данного дома, в том числе с третьими лицами, в силу своего статуса, то есть ТСЖ вправе обратиться к застройщику с соответствующими претензиями самостоятельно.

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае если объект построен с отступлениями от обязательных требований, или с иными недостатками, делающими его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства вправе потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок.

В соответствии с ч. 2 ст. 755 ГК РФ, подрядчик несёт ответственность за недостатки (дефекты), обнаруженные в пределах гарантийного срока, если не докажет, что они произошли вследствие нормального износа объекта или его частей, неправильной его эксплуатации или неправильности инструкций по его эксплуатации, разработанных самим заказчиком или привлечёнными им третьими лицами, ненадлежащего ремонта объекта, произведённого самим заказчиком или привлечёнными им третьими лицами.

Согласно с ч. 5 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

В случае, если объект долевого строительства построен застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

• безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

• соразмерного уменьшения цены договора;

• возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Правом на предъявление к подрядчику претензий, связанных с некачественно выполненными работами по договору, а также их выбор из представленного ранее перечня обладает исключительно заказчик.

Судебная практика исходит из того, что любое нарушение требований СНиП, СП, ГОСТов, допущенных при строительстве, делает результат работ некачественным.

В соответствии с п. 32 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом ВС РФ 04.12.2013 г.), в течение срока исковой давности для требований участника долевого строительства, предъявляемых к застройщику в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства, выявленным в течение гарантийного срока, начинается со дня заявления о недостатках.

В пределах гарантийного срока действует презумпция вины подрядчика за недостатки выполненных работ. Если в результате некачественно выполненных застройщиком работ будет причинён вред имуществу собственников, компенсировать вред обязан застройщик.

При обращении в суд к застройщику от имени собственников (по доверенности), кроме требования об устранении недостатков, можно взыскать неустойку.

Согласно п. 36 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом ВС РФ 04.12.2013 г.), при рассмотрении дел по требованиям о безвозмездном устранении в разумный срок выявленных в течение гарантийного срока недостатков в объекте долевого строительства, о возмещении расходов по их устранению, предъявленным гражданами - участниками долевого строительства, заключившими договор исключительно для личных, семейных и иных домашних нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, размер взыскиваемой неустойки за нарушение соответствующих сроков определяется в соответствии со ст. 28 (п. 5) Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей».

3. Вносят ли МКД в реестр лицензий при договоре управления с застройщиком?

С момента начала «работы» системы лицензирования деятельности по управлению МКД в 2015 году и до 2018 года договор между застройщиком и управляющей организацией был неким «белым пятном», поскольку не существовало на федеральном уровне нормативных актов о том, как внести новостройку в реестр лицензий.

Спохватившись, Минстрой издал Приказ от 02.03.2018 г. № 134/ПР, которым кардинально перекроил собственный Приказ № 938/пр, в том числе подпункт «в» п. 3 изложил в новой редакции, где учёл наконец-то существование застройщиков и требование ч. 14 ст. 161 ЖК РФ.

Появилось тонкое место; с даты подачи управляющей организацией заявления о внесении в реестр сведений о новостройке, управляемой по договору с застройщиком, до принятия органом ГЖН решения о внесении сведений в реестр проходит минимум десять рабочих дней (п. 4 Приказа № 938/пр).

Сопоставив десять рабочих дней по Приказу № 938/пр с пятью (календарными) днями по ч. 14 ст. 161 ЖК РФ, понимаем, что даже если в один день и договор заключить, и пакет документов в ГЖН сдать, до принятия решения о включении новостройки нам в реестр пройдёт две недели.

А между тем в ч. 7 ст. 162 ЖК РФ сказано:

«Управляющая организация обязана приступить к исполнению договора управления многоквартирным домом с даты внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации в связи с заключением договора управления таким домом».

А изменения в любом случае будут внесены «с первого числа календарного месяца, следующего за датой, указанной в соответствующем решении» (п. 14 Приказа № 938/пр).

4. Может ли застройщик перейти на прямые договоры с РСО?

Поскольку управление новостройкой по ДУ с застройщиком не допускает наличия «прямых договоров с РСО», управляющая организация становится в силу своего статуса исполнителем коммунальных услуг.

В силу п. 14 Правил № 354 исполнителем коммунальных услуг управляющая организация становится не ранее даты начала поставки коммунального ресурса по договору о приобретении коммунального ресурса, заключённому управляющей организацией с ресурсоснабжающей организацией с РСО.

При этом Правила № 124 вовсе «не знают» (п. 6 и подп. «а» п. 7) про договор управления с застройщиком и не указывают его как документ, подтверждающий нашу обязанность заключить с РСО договор ресурсоснабжения. Мы-то знаем, что застройщик «передаёт» новостройку «своей» управляющей организации и потому проблем с заключением договора не должно возникать; да, нет указания в Правилах № 124 на нашу ситуацию, ну и что? Практики массовых отказов РСО от заключения договора с «доконкурсными» управляшками не наблюдается. К тому же абзац второй п. 5 Правил № 124 обязывает управляющую организацию направить в РСО оферту не позднее 7 дней со дня вступления в силу договора управления многоквартирным домом. Что такое вступление в силу договора управления с застройщиком? Очевидно, его обоюдное подписание.

Отказать нам в заключении договора РСО не вправе, поскольку в п. 13 Правил № 124 приведён закрытый перечень оснований для отказа. Так что направили оферту и ждём тридцать дней максимум. Как раз решение ГЖН будет принято и желанное первое число наступит.

Наличие договорных отношений между управляющей организацией и РСО обязательно в силу ч. 12 ст. 161 ЖК РФ и является лицензионным требованием (ч. 2 ст. 162 ЖК РФ, абз. 7 пп. «д» п. 4 Правил № 416, п. 13 Правил № 354, пп. «а» п. 3 Положения о лицензировании № 1110).

Незаключение в первый же месяц работы договора с РСО в части покупки ресурсов на содержание ОИ МКД - это грубое нарушение лицензионных требований (пп. «г» п. 4.1 Положения № 1110).

Что касается ещё одного лицензионного требования - раскрытия информации в ГИС ЖКХ, то тут работает общее правило; каждая управляшка обязана осуществлять раскрытие в ГИС ЖКХ той или иной информации «не позднее … дней со дня начала осуществления обязанности по управлению многоквартирным домом» (это формулировка, которую сдержит Состав, сроки и периодичность размещения информации поставщиками информации в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства (утв. приказом Министерства связи и массовых коммуникаций РФ и Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 29.02.2016 г. № 74/114/пр).